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财经三分钟（ID：qgq）作者｜杨瑞
有人在楼上忙维权，有人在楼下看风景。
这年头，网红打卡地很多，但是烂尾楼却变成网红地的却实属比较罕见。
很多年轻人钻过铁丝网，跑到满目疮痍的工地去拍摄写真甚至婚纱照，将其包装为“最美烂尾楼”，成为河北的网红打卡圣地。
不过也是，这个项目的确是设计的很漂亮，当年还号称要成为“东方威尼斯、石家庄欢乐谷、世界水公园”。
（图片来源：雪球）而且当时这个项目还得到了当局的有力背书，在祥云国际的商业运营项目发布会上，副市长站台、区委书记列阵、外宣局局长主持。
然而，这栋投资亿、占地达亩，曾被列为河北省和石家庄市的重点建设项目，如今却烂尾近4年。
与别墅项目涉及人群较少不同，祥云国际规模巨大，被项目烂尾坑了的，不仅有万名购房者，还有北京、深圳、长沙等地的金融机构，成为河北省最大一个烂尾地产项目。
那么我们就要问了，这么牛X的一个项目，怎么就烂尾了呢？
原因是这家房地产公司的幕后老板，出事了！
而这个李生也是个传奇人物，一度是当地叱咤风云的地产大佬，能邀请到许多官员为他“带货”；但后来却因为官员朋友出事被牵连，而这个官员朋友出事的原因，竟然是因为情妇争风吃醋，不惜重金雇凶打伤情敌！
有句话说得好，不怕神一样的对手，只怕猪一样的队友。
这位大佬入狱回来后，不仅自己的公司一朝回到解放前，破产倒闭不说，还被诸多业主们集体追着维权；而他那位比自己小20岁的娇妻，竟然拿着了7百万为两男子买了豪车.......
那么，这一切是如何发生的？祥云国际为何烂尾，这背后究竟有怎样的秘密？
01从“空中花园”到“东方威尼斯”祥云国际的幕后老板李生，其经历堪称传奇。
李生的老家是黑龙江双鸭山，年生人，小时候的经历非常凄惨，父亲是双鸭山矿务局叫(岭西)竖井矿的一个副矿长。
一次，父亲下井检查工作的时候让水给淹死了。母亲当时还年轻，就改嫁了。李生由爷爷奶奶带大，长大后，李生做过代课老师，在供销联社卖过水果。
不过凭借着聪明与机遇，李生进入中国银行双鸭山分行工作，还成为了一名副行长，本来“铁饭碗”做的顺风顺水，但偶然的一次机会，让他萌生了下海的念头。
一次，有企业资不抵债，双鸭山分行打算收回企业大楼来抵消坏账，李生察觉到了这是个机会。
他先是做通了领导工作，由他出面处置资产，允许他通过“分期付款”来拿下大楼。
然后他动用人脉关系，东拼西凑，凑到了一百万的启动资金。
再将解套之后的大楼再次抵押给银行，又拿到了三百万，由此将大楼改造成为酒店。
这种杠杆操盘的本事，看着眼熟不？和当下的房地产生意经没什么区别。李生由此拿到了人生的第一桶金，也开启了他的地产人生。
年，在东北发家的李生，带着万元前往河北掘金，成立了河北联邦伟业房地产开发集团有限公司（下称联邦伟业）。
酝酿了几年之后，李生推出了“空中花园”项目，这让他一炮走红。
之所以名为“空中花园”，是因为是将七座高层住宅楼的第六、七、八、九层连接起来，全部为大型钢结构和全封闭中空高透光率玻璃框架围和而成，三十六层的宏伟建筑屹立钢构玻璃之上；并在里面建了个室内生态公园，里面的植物大部分都是从广东、三亚热带地区引进的。
这个小区的业主，都可以坐着电梯到花园里去游泳、健身、吃饭等。
这在当时在全国都引起了轰动，甚至还曾被评为国家4A景区（不过现在被国家旅游局摘牌了），门票售价最高60元。
但“空中花园”还不是李生的巅峰，接下来的“祥云国际”才是他的杀手锏。
据联邦介绍，这是一个涵盖住宅、五星级酒店、旅游、购物、餐饮等众多业态为一体的超级城市综合体。
项目分为住宅和商业两部分，其中多亩的南部区域布局住宅，北部多亩为商业，而商业又分为“吃遍全国、购遍全球、玩遍世界”的三大部分，号称将打造成东方的威尼斯、中国的迪士尼、石家庄的欢乐谷。
这个项目，还得到了当局的背书推荐。李生在央视的节目中提到：“这个项目关键是我们市里领导的支持，像X市长、Y市长、Z市长他们都说要建。”
再加上祥云国际的地段特殊，位于石家庄市的金融中心桥西区，还紧靠南二环和石家庄新火车站，这个项目的身价也随之倍增。
年，石家庄的公寓均价在元/平方米左右，而祥云国际的公寓价格要达到元/平方米，并且需要全款购买。
诸多光环加持之下，即使是价格不菲，但仍然吸引了无数买房者疯狂涌入，“万人抢房”盛况屡屡上演。
年8月5日，祥云国际开盘时，联邦地产租下河北艺术中心，在艺术中心内现场售楼。“
这还是河北顶级演出场所第一次被地产商承包卖楼，多人的大厅座无虚席”。
当天放出的套房源一次性售出九成，创造石家庄地产界的开盘销售纪录。
仅仅13天之后，另一场商业项目的销售活动再次在这里举行，同样掀起了购房狂潮，据说当时买房都需要找关系。
02这么大的摊子，钱从哪儿来？不过，狂欢背后，危机早已埋下伏笔。房地产本就是一门高资金、高风险的生意，何况是联邦这么大的体量？
再加上它又不是上市公司，那么钱从何而来？
李生开始了一系列杠杆式的资本运作，先是以前期成功地产项目做抵押，从机构那儿借钱，华夏银行18.45亿元、地产私募基金深圳德信资本8亿元，还有中粮信托、河北路桥、河北融投等机构也为其提供巨额融资。
这些融资虽然利息较高，但想要赚刀口舔血的钱，就算是一杯*酒，也要饮下。
此外，李生还搞起了灰色的“民间集资”。
最为著名的就是他搞了一个“8返住宅、6返公寓、13返商铺”的活动。
以8返住宅为例，房款万，8年合同，前两年按18%返还房款，一年差不多25万，也就是说，8年时间，除拿回投资，还白落一房子！
类似形式还有“6年返本公寓”和“13年返本租商铺”。
返息如此之高的理财项目吸引了无数人的疯狂抢购，自此，祥云国际不仅承载了众多业主安居乐业的心愿，也背负着不少业主“生金旺铺人生赢家”的财富愿望。
这样的套路，是不是很熟悉？
其实当时石家庄就已经有房企这么干，而且兑现不了承诺了，不过人们相信李生有实力兑现。
一是联邦此前的项目成功经验，二是因为“有着*府和多家河北省级媒体背书的项目怎么会破产呢？”
总之，三个星期时间，李生就靠此集资了4个亿。
在尝到甜头之后，李生屡试不爽，还推出过差不多的项目集资了22亿，利息高达24%。
后来，李生更是直接在违法的边缘疯狂试探，他授意公司高管，使用伪造的房产备案合同，编造虚假的首付款、收入证明等资料，让员工等人冒充购房者，以购买所开发房产的名义，骗取河北银行按揭贷款。
03为情妇争风吃醋，卷出F败大案“以小搏大，十万两银子做百万两的生意。
八个坛子七个盖，盖来盖去不穿帮，就是会做生意。”
清朝红顶商人胡雪岩的这段话被很多商家视为商业经营的圭臬，李生的融资把戏也是如此。
但“八坛七盖”的玩法，考的就是人来回梭哈的本事。
一旦某个坛子没盖住，被人发现破绽之后，一连串的商业多米诺骨牌就可能被推倒。
再有能力的人，这么大的摊子，也不可能保证一个环节都不出错。李生的盖子游戏以一种始料未及的方式穿了帮，栽在了自己的“贵人”身上。
在那场让祥云国际走向巅峰的发布会上，有一名叫做陶明法的官员出席，他是桥西区区委书记。李生向其贿赂了10万元美金（折合人民币63.万元），后者承诺为祥云国际办理相关手续，并协调项目有关工作。
而这位官员出事的原因，真真让人大跌眼镜。他发现自己的一名情妇与另一名官员好上了，便雇用了一个开发商，让他带人趁着月黑风高，将下班回家的情敌用刀砍伤！
这件事实在闹得太大，恰逢不久之后中央巡视组在河北巡视，这位大佬落了马。年10月，陶明法被执法机关带走陶明法，年10月31日因犯故意伤害罪被判刑五年。拔出萝卜带出泥，李生也被走调查。
*商关系，恰恰是中国企业家折戟的重要原因。
按照官方话术，要保持“亲清”的*商关系。
“亲”是锦上添花，能让你的事业再上一层楼；但“清”却是保命哲学，万万不能逾越的底线。
一直以来，李生与地方官员都保持着相当紧密的关系。
在央视的节目中，他也多次提到自己的成功与领导密不可分：“不是光为了挣这点钱，还是处人，要有长远劲，所以跟都领导关系不错。”
年，李生前往石家庄成立联邦伟业，起初涉及旧改项目，因为是新进企业，回迁户不愿意住进去，李生表示：“后来*府一承诺，*府一支持，我们就成功了。这些市领导做得都很不错。特别对这个旧城改造支持力度相当大。”
总的来看，李生在这个层面做错了两点，一是有些事不能做，二是有些事做了不能说。
04八个坛子七个盖的把戏，终于穿帮了其实李生犯的这事，说大也不大，毕竟行贿的肯定也不只他一人，更何况他在河北混了这么久，还是有关系和人脉的。
但问题在于，人虽然回来了，但“被带走”的影响却无法消除。
官员们纷纷对他敬而远之，金融机构们也对他关上大门。曾经众人争相结交的“座上宾”，如今却都唯恐避之不及。
联邦的资金危机就此拉开序幕，联邦地产内部一名法务人士向本刊表示，在李生被带走之前，联邦本来已与河北某国有大行谈好了贷款8亿元的合同，就差放款了。
但恰在此间，李生被带走，导致银行方面认为李生乃至整个联邦地产或将被整顿，银行方面为了资金安全，在最后时刻否决了贷款事宜。
然而，欠下的债，总是要还的。联邦之前的融资项目接二连三到期，而且这些融资项目利息较高。
再加上时不与我，年房地产市场风云突变、由盛转衰，一边是巨额的支出，一边是收入乏力，与此同时又没有新的资金注入，“八坛七盖”的游戏玩不下去了，祥云国际走向深渊。
年年底，祥云国际项目的大批建筑工人走上街头，向联邦讨薪，*府层面也在不断要求联邦化解债务风险，降低社会负面影响。
各大金融机构也相继发起诉讼，要求联邦兑付到期资金。联邦陷入一连串债务诉讼官司中。
在这个过程中，一些债权人在努力自救，只可惜计划最终流产。
年12月，一些联邦伟业的债权人与河北融投签订并购重组协议，还迅速发起、设立并购投资基金，受让并持有了河北联邦的部分股权。
但几乎就在河北融投要拯救联邦的同时，它自己却出事了。年1月25日，河北省国资委下文，宣布暂停该集团的全部业务，而河北融投自身还向联邦伟业融了10亿资金。
至此，联邦伟业的债务雪球越滚越大，总资产只有亿，负债却高达亿。
年11月，走投无路的联邦伟业正式向法院申请破产，祥云国际彻底烂尾。
本来这个时候，李生还保持着对联邦地产的控制权，但是因为年一桩数百购房人集体赴京上访案激怒了当地*府，李生在年8月因涉嫌非法吸收公众存款罪，被石家庄市公安局桥西分局刑事拘留，同年9月，被桥西区人民检察院批准逮捕，从而彻底失去了联邦地产控制权。
至今，仍有人把李生的地产败局归咎于李生被带走调查的时间。
如果能推后几个月被查，不仅银行的贷款会准时来到用以兑付到期债务，还会迎来中国地产史上的罕见牛市，项目如期建成，也许并非难事。
不过，看似是天不助人，实则是人自取灭亡。
李生的出事看似是偶然，实则是必然，占地亩的大项目，就是资金实力雄厚的上市房企，也会掂量掂量自身实力和市场消化能力，而且也不会各大板块同步施工，让资金承受如此大的压力。
但在众星捧月之下，李生过分自信，认为祥云国际不仅无惧地产寒潮，还会成为逆势中的一抹绿色。
《三体》里有一句话：“一个人一旦觉得自己比别人有优越感，觉得高人一等，离倒霉就不远了。”
05人情凉薄，娇妻花7百万为2男子买豪车眼见他起高楼、眼见他宴宾客、眼见他楼塌了！
相信李生，深刻地懂得了“墙倒众人推”的凄凉，不仅是曾经的商业伙伴离他远去，就连他的娇妻也对他背信弃义。
李生成立联邦伟业的第二年（年），一个叫尹文佳的17岁东北女孩开始担任公司出纳，那一年李生44岁。
二人后来有了孩子，尹文佳也成为李生第三任妻子，年左右，李生将联邦伟业的40%公司股权给了尹文佳，并做了工商变更登记。
太多的案例已经证明，“老夫少妻”的感情，总不会是那么纯粹。
当李生因为陶明法一事被牵连带走之后，尹文佳只打了一张白条，就从联邦伟业转走万拿去办事，说是能捞人。可事情不仅没办成，还只给尹文佳退了万。
退回来的万则又被尹文佳花掉了。她向司法部门交代说，自己花费万元，给一个王姓男子买了辆兰博基尼车。
当李生被批捕之后，尹文佳预感到自己也要出事，于是去了海南躲避通缉。司法材料显示，就在尹文佳被通缉期间的年5月，她又花了多万，给一名曹姓男子买了辆奔驰轿车。
不过天网恢恢、疏而不漏。年7月11日，尹文佳因涉嫌犯非法吸收公众存款罪，被石家庄警方刑事拘留。
06不是结尾的结尾开发商夫妻双双入狱，业主们房财两空，金融机构们大量烂账.......祥云国际的满目疮痍，始终是石家庄的隐痛，这个项目几经转手，但仍然未能建成。
不过如今，这个烂了许久的楼，终于有了复工的迹象。记者实地探访发现，工地的西南角有不少工人在施工，现场还贴出了复工复产的横幅。
多家网媒称有消息称是一家来自哈尔滨的企业———爱达置业。
这家和李生是老乡的房企，能不能成为联邦地产的接盘侠，或者，我们换个稍微斯文一点、留些情面的词来代替：“白武士”，仍留待时间检验。
不过即使事情真的得以顺利解决，留给我们要思考、要解决的问题还有很多——为啥城市之窗能秒变“城市之疮”？
为啥祥云国际这样的荒诞场景能在全国屡屡上演？百亿资金的投入，咋就这样打了水漂？
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