奥园正在掀起一场ldquo整风运动 - 投资艺术

TUhjnbcbe - 2021/7/2 14:15:00

3月21日上午10点左右，奥园广州总部大楼，阵势庞大。奥园总经理及以上高管几乎是全员到场，他们聚在一起开了一场“整风”大会，副总、总助级别的也清一色通过视频参会。除了中国奥园集团掌门人郭梓文之外，绝大多数人并不知道这次大会的最终演变。他们大概知道，这将是一次大规模的组织架构调整，因为十天前，奥园已经提前释放过消息。大会结束后，一场前所未有的大变革已经开始。随后的三天时间，奥园内部连续掀起三股堪称教科书般的组织架构调整新风：精简组织、强化目标、加强管控。1在奥园历史上，从没发生过如此大规模且高效率的组织调整。其中最抓人眼球的变化，就是整合。调整之下，奥园的地产开发业务，将从“集团-二级集团-区域公司-城市公司”四级管控，调整为以集团总部-城市公司的二级管控为主，大湾区等重仓区域实施集团总部-区域公司-城市公司三级管控模式。最终层级减少，地产业务由总部直接管控，三家产业集团——地产、商业地产、城市建设将集中优势、集中资源，聚焦到各自旗下城市更新项目的一级开发业务，形成“一个奥园”的平台效应。用个大家耳熟能详的互联网名词形容就是：扁平化管理。核心目的是，集中力量、精准办大事。毕竟，形势变了。在国内的双循环格局下，不同城市之间的要素加速流动、分化加剧。同时，地产行业的监管变得更强，拿地节奏面临不确定性。形势之下，房企的容错率降低，过去四处开花的打法已经行不通。精准出击，变得尤为紧要。这就要求房企拥有“铁人三项”——轻组织、强管控、准眼光。目前来看，城市更新正成为下一个被瞄准的风口。随着城市从增量进入存量时代、功能升级需求井喷，城市更新已经是新的增长点。尤其是最近，*府首次将“城市更新写入了十四五工作报告。奥园在不确定性当中，找到了一种确定性，并且恰好是自己擅长的。本身，奥园就是最早布局城市更新的粤系房企之一，实力很明显。在这次组织架构调整下，地产、商业地产、城市建设集团三家，又背负起一个重要任务：加大火力，开发各自的城市更新项目。三家已经变成同赛道的竞争关系，就像赛马机制一样，看谁跑得更快，毕竟城市更新的市场还很大。站在高处的元帅，能够看得更全、更精准，但也需要精准匹配的作战将*。精简架构后，奥园对高管团队进行精准调整，核心是：让专业的人，做合适的事。比如，任命执行董事马*和陈志斌为集团联席总裁。前者负责地产业务开发和运营，后者负责财务、融资、法务等。马*学的是建筑专业，还担任着集团营运总裁，陈志斌是注册会计师，进入奥园后担任财务资金中心总监、首席财务官。交给两人的新任命，都匹配地比较精准。当然，自上而下的人事变化还在继续。3月23日，奥园高管再次集结，公布聘任新的27个“优中选优”的城市公司总经理，他们将作为地产开发运营管理的核心单元，为奥园全面高质量发展，迈进世界强，征战四方。有人调侃说，可能一觉醒来，就要奔赴异地了。在组织层级调整、人员优化调动下，奥园此前张开的“组织手指”正在合拢，收紧为一个拳头，以便更有力地击中目标。2这个目标，也是空前的。在前天的大会上，奥园提出两个可量化的愿景：巩固行业30强地位，在年迈进世界强。前一个，奥园已经比较稳了。根据中国房地产业协会发布的中国房地产开发企业强测评成果，奥园位列“中国房地产开发企业综合实力”第24名。后一个，奥园还有一段路要走。根据《财富》发布的排行榜显示，目前世界强中，只有5家中国房企。为了在三年后顺利完成大目标，奥园对内部也提出了许多“小目标”：比如，精细化管理、工匠精神、高端品质、高质量服务、优化人员、打造去权威化组织等等。拿精细化管理来说，奥园将打通前端和后端，打造大运营管理平台与机制，降低管理成本。更形象地说，奥园将变成一个更细心的人。这是因为，长期来看地产行业的天花板在下行，尤其是步入去金融化通道后，行业利润率可能保持在更低水平。此时，降低管理成本，也是在以退为进。当然，精细化运营的另一面，还有提高产品品质与客户满意度。众所周知，房地产市场野蛮生长阶段已经过去，进入讲求品质的新时期。同时，随着新生代购房人群的增加，对住宅也提出了更高的要求。双重背景下，房企的核心竞争力已经是产品力。精细化抓准人居新需求，用产品获得口碑与市场是最稳妥的打法。董事会主席郭梓文也在大会上表示：“奥园今后一定要注重严格的品质管控，一定要对每个产品高度负责，交出去的产品一定要对得起消费者。”此次大会上，管理层还特地明确，要让奥园变成人才的向往之地。在接下来的人事调整中，要实现：人尽其才、量才而用，对所有板块的骨干员工做出妥善安排。对于启用的人才，奥园讲究“脚踏实地、不尚空谈”，“简单平等、雷厉风行”，同时也为他们创造“敢管敢干”“去权威化“的工作氛围。可以说，这场整风运动规模和目标的空前程度，让人感到意外。尤其是在短时间内完成这些复杂的调整，也比较突然。但如果，把视线放到整个大环境，会发现也在意料之中。3除了地产板块这场声势浩大的调整，奥园已经在非房业务上动作也没有停。一个具有标志性的事件——1月25日，奥园集团有限公司新增投资企业广东奥园悦康控股有限公司。这个板块的成立，将奥园的医美、文旅、科技等非房业务全部装进一个篮子里，在“一业为主、纵向发展”的战略下谋求全新的增长曲线。地产风声了解到，作为一家综合性企业集团，奥园除了拥有庞大的地产业务，旗下的非房板块也涵盖多个业务，包括科技、健康、医美、文旅、金融、跨境电商、教育等产业，近两年规模也在迅速扩大。只不过，过去各个业务相对分散，而奥园希望通过整合，可以把整个非房板块规模站上新的台阶，同时为世界强的目标增添更多筹码。就在3月23日，中国奥园任命执行董事、高级副总裁张俊，担任悦康集团执行总裁。显然，无论是地产还是非房，奥园都具有不小的野心，当然，前面仍有很长的路。这次的组织架构调整也许仅仅是个开始。4风来了，是因为周围的温度发生变化。奥园掀起的这场“整风”，正处在一个空前变革的大环境中。宏观上，地产行业的基调已经走向“保持稳定、与实体接轨”。比如，在最近的十四五规划中，国家再提“房住不炒”就已表明，促进房地产市场平稳、健康发展的决心。另外，规划也明确提出要“推动金融、房地产同实体经济均衡发展”等要求。能发现，奥园“整风”的目标——实干高质、加强布局城市更新等，都与大环境的趋势不谋而合。其实放眼整个行业，跟奥园一样重新梳理自己的房企不在少数：到目前，几乎所有30强房企都进行了组织调整。这是一种面向大环境的主动应战。往后看，地产行业的变革将会更频繁与激烈。故步自封只会走入死胡同，组织的动态调整才是常态。管理大师德鲁克，就对组织架构调整有这样一种观点：企业组织自发演变的结果只能是混乱、摩擦，后果不良，所以组织结构的设计者需要主动思考、分析和反复验证。面对大环境的变革，奥园提前掀起了一场强管控的“整风运动”。把拳头攥得更紧了。来源

地产风声作者

宋兵甲城市更新与存量资产改造实战研讨会上海站4月23-25日作为“十四五”规划的开局之年，今年*府工作报告再次提出要发展壮大城市群和都市圈，实施城市更新行动，完善住房市场和住房保障体系，提升城镇化发展质量。未来五年城市更新的力度将进一步加大。城市更新已是大势所趋，在“减量建设”与“产业升级”并存时代，城市更新成为房企寻找增长点的新赛道，如何把握大势、参与追逐、维持优势或是弯道超车呢？此次博志成泛地产学院特推出”城市更新与存量资产改造实战研讨会”从老城复兴、旧厂房改造、历史街区改造、老旧小区改造、新商业、新办公、新社区......多维度探讨城市更新可持续发展模式和商业闭环策略。年4月23-25日上海3天课程X11位实战老师X12+国内外标杆案例城市更新与存量资产改造实战研讨会01城市更新*策演进特征与创新探讨课程大纲：一、我国房地产行业发展趋势及存量资产问题和前景；二、为什么房地产存量资产盘活需要转变思维和行为？三、城市更新的项目分类；四、城市更新项目的孵化经历和步骤；五、商业、办公、酒店、工厂和物流、文旅、长租公寓等存量资产管理的特点；六、房企参与城市更新案例；02城市更新项目投资决策与融资模式课程大纲：一、城市更新项目的运作模式；二、城市更新项目的投资决策；三、不同类型城市更新项目的融资模式；03城市更新的本质与顶层设计统筹规划课程大纲：一、城市更新的本质上是人的更新和生活方式的更新；二、城市更新是文化和场所精神的传承与更新；三、城市更新的建筑和环境的更新；四、城市更新是产业转型和升级；五、城市更新是土地的高效利用；六、上海城市更新实践：文化驱动-产业驱动-融合发展；01工业遗产文创焕新，产业聚焦下的文创项目运营3.0时代案例分享一：台北华山创意文化园区

酒厂变身台湾文创第一园

华山文化创意产业园区，前身为日据时代北台湾的清酒工厂，年随着搬迁闲置，经过旧空间活化再利用，年底，结合旧厂区及公园区的"华山艺文特区"重新开放，供艺文界及附近社区居民使用。年经过ROT征求民间团体向*府提案运营，由台湾文创发展股份有限公司入选展开“华山文化创意园区”固定以文化产业内容对外运营至今。每年举办各种IP特展展览、艺术节等活动至少1多档，如“简单生活节”等许多活动是在此创造、长期举办。活动效益自年举办活动场次，参与人数30多万人次，经济效益约3亿新台币（约合人民币多万元），至今每年大小活动1档，参与人数万人次，整体产业效益约13亿新台币。

案例学习点：

1、艺术与产业相结合；

2、打造产业链条，保证园区持续发展；

3、创意经营实现效益与文化艺术共存，开创票房经济的运营模式；

4、展中有店店中有展，商铺与艺文内容的跨界交融，激活所有空间；

5、轻资产运营园区的盈利模式；

案例分享二：北京西店记忆FunsTown

以影视IP为主导的全产业链文创小镇

西店记忆FunsTown原为北京玻璃厂的仓库群，整体占地面积亩，从地理区位上看处在北京传媒产业带的核心位置，但它却被周围仍然在运营的六条铁路线割裂。旧厂房经过一系列的改造升级后，打造以影视IP为主导的全产业链文创小镇。打通文创产业上中下游环节，把制作、展示、消费融为一体。配套包含共享公寓、生活美学街、光影艺术馆、体验式书店等，打造一个集生活、办公、休闲、娱乐为一体的文创小镇。

案例学习点：1、打造复合型全产业链小镇；2、以设计感吸引客户，以强运营提升客户粘性；3、“充分利用周边环境特色，有效的将多种环境制约因素转换为优势；02城市更新中文化遗产项目的操盘路径案例分享三：江西陶溪川

千年瓷都景德镇的“工业遗产”活化陶溪川是复合型项目，既有老工厂改造，又有棚户区的改造，即包含产业转型升级、发展文化创意产业，致力于新型城镇化、打造景德镇的精神家园。其价值在于成为一个规模化的产业集聚场所，孵化、培育、培养文创产业。在改造后留住历史文脉和城市记忆的同时，又有经济价值，做到聚人气，又聚才气，实现可持续发展，对于拥有工业遗存的城市来说，陶溪川的示范意义弥足珍贵。案例学习点：1、文化遗产项目的操盘路径；2、打造全产业链，IP赋能品牌输出；3、活化本地文化，打造优质内容，社群运营；案例分享四：福州三坊七巷

历史名街的文化复兴三坊七巷，中国十大历史文化名街之一。是我国现存规模较大，保护较为完整的历史文化街区。福州老城区经历拆迁建设后仅存下来的一部分，现为国家5A级旅游景区。经过10年余不懈的保护修复，打造民俗文化体验、非遗展演、新年花市等各类主题活动，打造线上主题IP品牌，推动历史文化景区与时尚商圈文旅互融，活动互动、人流互引、繁荣共兴。三坊七巷活态遗产的真实性与完整性得以延续。案例学习点：1、历史文化遗产改造开发模式及策略；2、通过遗产保护、点状更新、修旧如旧提升商业价值；3、激发产业和社会关系，实现区域复兴；03以城市更新寻求商业出路案例分享五：东京日比谷中城

生活方式升级城市综合体日比谷中城由日本三井不动产集团历时将近10年，耗资近80亿人民币打造，是继六本木中城之后三井不动产的又一力作。日比谷是一座集合写字楼、购物商场、艺术文化等功能的大型多功能复合式商业设施，整个建筑地上35层，地下4层，其中1-7层被作为商场使用。年3月开业的第一年就迎来万人次的来访者。通过与周边的影院、剧院合作举办演艺活动，以及充分利用阶梯广场举办文化宣传活动等，日比谷东京中城充分承担城市文化中心的功能，同时还连接周边的商业文化设施，真正地发挥城市更新节点的作用。案例学习点：1、颠覆传统跨界经营方式，打造国际商业艺术化都市；2、打破传统商业标准化与模式化，将集市搬进商场；3、商业空中花园与城市景观的融合；案例分享六：东京涩谷PARCO

商业旧改策展型新零售年11月底经过3年的整建重新开业，总面积为6.4万㎡，共22层（包括写字楼），年租金收入目标为亿日元（折合约13亿元人民币）。这座“最新潮的商业综合体”设计由日本三巨头SANAA、隈研吾和Nikken联手打造，以「大人的游乐场」为概念，底层是热闹的餐饮和商店，中间部分是办公空间，一跃而上到顶楼47层SKYSTAGE空中花园展望台，往下是拍摄著名「涩谷十字路口」的最佳制高点。颠覆传统的百货框架，加入了大量艺术、动漫、游戏、电竞等元素。重生后的新涩谷PARCO是“次世代型的商业项目”，更是传统百货未来的转型新模板。案例学习点：1、存量时代，购物中心调改升级新思路；2、如何通过业态、环境、经营模式全方位升级改造，从而实现租金收益最大化？3、旧改商业产品再定位、优化业态、空间主题重构、优化功能设施等操作关键点；04次存量时代，文化产业园区的机遇与挑战案例分享七：德必产业园区德必集团目前运营40个产业园区，14年园区实操经验，最懂园区运营的互联网平台。6年开始投资，运营文化创意产业园区，开发"易园德必WE"、运动LOFT、德必SPACE多形态的产品。园区90%以上企业为文创类企业及科创类企业，实现产业聚焦。园区出租率在95%以上。同时积极帮助地区和增幅招商落税。通过线上线下结合的方式，将线上的发布、分享、数据沉淀，与线下的参与、体验相结合，从而更好地了解企业经营现状，帮助园区管理者为园区企业提供更加完善的管理服务，推动园区企业更加科学高效地成长。案例学习点：1、产业园的社群化运营模式；2、运营的4.0时代，社群化运营模式3、次存量时代下，产业园区的轻资产运营模式；05YOU+长租公寓社区运营与未来案例分享八：YOU+长租公寓

青年社交型公寓“YOU+”长租公寓成立于年，拥有10年的社群服务经验。致力于整合有创意的租住方式、多元化的青年人群、互补性的创业资源，塑造活力开放的社区生态，体现共享经济和社群经济，是目前中国最具影响力的公寓行业领导品牌之一。YOU+发展迅速。目前在全国核心城市均已布局，运营社区规模数量多间，管理体量70万㎡，分布一二线重点城市；储备房间量30间，管理体量万㎡，社区正通过建立24小时全方位服务体系，进一步整合居住场景与生活场景，满足社区年轻人多样化日常生活需求和社交需求。案例学习点：1、长租公寓的现状和市场背景；2、YOU+青年公寓的资本运作；4、内容精细化运营吸引目标客群；5、YOU+长租公寓的品牌输出与运营；06百年社区再生的城市更新之路案例分享九：上海上升新所

万科在上海核心区域首个城市更新项目上生·新所，位于延安西路号，内有孙科别墅、哥伦比亚乡村俱乐部、海*俱乐部、泳池以及多栋工业建筑。年8月底，上海万科进驻上生所，通过历史风貌保护、功能更新改造提升地块品质，力图打造历史与现代交融的城市活力新街区，并将其命名为“上生·新所”。项目通过城市更新转型，原来的教育科研用地调整为商业、办公和社区公共服务设施用地。项目开始便提出“空间”、“文化”和“内容”三个维度的再生策略。在空间形态上，尊重和传承上生·新所独有的建筑遗产，提升空间影响力并焕发建筑的新生；同时，万科在文化形态上，着力提升新华路文化街区的影响力，试图重新构建新海派文化的生活圈秩序；在运营上，上生·新所致力于打造长宁区示范性国际文化艺术街区，通过混合型的社区的实现，对场所的内容进行再造。案例学习点：1、通过空间、文化和内容做出再生策略；2、混合型社区的实现，对场所内容进行再造；3、多方共建，“以微更新，微改造”实现资产更新；07再炫酷的新办公，也要回归办公的本质课程大纲：1、商务办公市场发展的历史沿革；2、新办公形态对整体项目运营的作用力和影响；3、新办公从投资目标到运营管理实战指南；4、新办公案例分享；08老旧小区改造撬动城市更新，打造美好生活社区

筑福集团，是以韧性为底蕴的城市更新/新基建投资平台。自成立以来，始终聚焦城市更新，深耕既有建筑改造，现已系统改造老旧小区+个、改造设计2万+㎡；拥有国家专利项、国内外技术专家位+；创新实施BTO投资运营模式，在资源整合，机制建设和专业技术上提供行业赋能，配合区域试点、示范、标杆项目实践。在城市更新领域，创新性的从运营角度出发，以投资的视角，思考和规划完整社区老旧小区改造、加装电梯、校园更新（公建厂房）、灾害防控等工作，为*府提供系统化解决方案和专业化产品服务，对国有资产的安全、保值、增值，提供代融、代建、代营、全过程咨询、项目管理和全生命周期服务，逐渐成为既有建筑改造行业的改革先锋。引领"新基建"，为无锡、宁波、青岛等地方*府部署房屋风控平台，创新保险+服务模式，积极参与城市灾普体检，创新构建加梯网、车城网，与国家级合作伙伴共同推进智慧社区试点应用，积极参与相关标准、导则的制定；捐赠成立韧性公益基金，参与灾后重建方式，建立灾前预防体系，助力构建智慧城市。筑福集团，不断地践行着国家战略，"为满足人民对美好生活的向往"而奋斗。

课程大纲：

1、城市更新老旧小区*策；2、老旧小区改造市场现状；3、老旧小区改造BTO；4、老旧小区改造案例；重塑新生共同探讨城市更新未来发展新态势主办方：博志成泛地产学院授课时间：年4月23-25日授课地点：上海报名联系人（手机