如果说过去的地产，主要解决的是城镇化的问题，那么下一阶段*府对地产的考量更多的出发点是城市生态布局的科学升级和产业的提升发展。
无论是最近广泛讨论的TOD还是产城融合，都是沿着这一思路在进行。
另一方面，无论传统产业转型升级的迫切需求还是新兴产业的蓬勃发展，都需要全新的产业配套和服务。
市场需求的另一端是*策对产业地产的大力支持，和开发商的顺势而动。目前，前50强房企已经有45家进入产业地产。
下面是我们总结的关于产业地产的9个重要观点。
1产业地产做的是产城融合
产业地产做的是产城融合，看似是园，实则是城。无论是研发办公、商业、酒店，还是社区、公共配套、住宅配套等业态，其产品线都是在产业地产商的统一规划设计之下进行的合理布局，生产、生活、生态交融有序、有机统一。这样的产城才能真正满足人民对美好幸福生活的向往。
产业地产商既然做产城融合，那么除了研发办公用房之外，自然还要有商业、公寓、酒店及住宅等配套。园区物业不仅仅要满足企业的需求，同时还要满足企业里面人的需求，这些都具备了才是真正的产城融合。
2
产业忽悠的时代已经过去
所谓“拿地不走招拍挂，产业地标加文化”，不少开发商做产业地产纯粹为了“花式拿地”。
把握*策，扛着文化+、旅游+、产业+的大旗向*府拿地简直玩的不要太溜。然而，这个年头，只有*策和大旗，真能顺利拿到土地吗？
*府的投促局天天和勾地佬打交道，领导们听过的忽悠，看过的方案比你吃过的饭都多，各种大小算盘他们都心知肚明。假大空的忽悠早已过时，靠忽悠享受士地红利的时代已经过去。
即便算你忽悠过关，未来还是要面临承诺兑现的那一天，产值、税收、就业等无法达标，你就会发现，你拿到的不是地，是烫手山芋。
除非你是真有什么关系和猫腻，否则，抱着忽悠的心态，产业地产真别碰，浪费时间不讨好。
3
产业园区的商业模式无法复制
婚嫁讲究门当户对，产业地产的商业模式讲究区域适配。
迪士尼的IP够大了吧，落到边远山区合不合适？乌镇够牛了吧，照搬它的模式在四线城市再建个水乡又行不行？很多依葫芦画瓢的项目就是这么死的。
如果有人告诉你，他能够复制硅谷、能够复制大连软件园、苏州工业园、北京中关村，能复制贵州大数据城你相信吗?反正新芽我不信。
因为，天时、地利、人和、环境都变了，产业的形势和土壤也都变了。不同城市资源特色、人才结构、产业要素、*策环境等因素千差万别。
想重复过去曾经经典的成功已经不大可能了，是低概率的“黑天鹅事件”。经验只能借鉴，难以复制。
4
扩展的核心是财务模型和招商团队
产业规划、产品设计、运营服务等，都不是决定园区项目能否在异地成功复制的关键，真正决定复制成功与否的其实只有财务模型和招商团队模型。
对于那些想要在全国进行产业园区战略复制扩张的园区运营商来说，首先要做的是手中成熟的项目通过运营和资源整合把账算清楚，物业租售和运营服务的收入至少保证在10%的年收益率，磨合出一套成熟的财务模型，把平衡帐目的几个要素总结后尝试复制。
在新园区的介入前，必须保证这些要素全都凑齐；另外构建一套完善的招商团队模型，保证园区招商的战斗力，否则不要轻易去做。
5
死掉的产业地产都是盲目高端
产业地产门类中，通过完全市场化竞争能算过来账的就两类，一个是物流地产，另一个是标准厂房。
做产业地产，没有哪家企业是死于定位低端的，低端的物流与标准厂房，是区域刚需，成本低，即使做错了大不了推倒重来；但做高端的业态，一旦预判失误，对*府的承诺落空，又是重资产形式投入进去，神仙也救不活。
没有那个园区死得是因为定位太低了，都是死在高定位上面。很多产业地产商都吃过这种亏。拿地一看很好，有自己特别乐观的，也有*府逼你的，还有*府跟你一互动，自己本来就偏热，*府也偏热，两个在一起更热，这个园区就活不太长了。
6
主导方是*府，我们只是打辅助
很多开发商做产业地产时，经常犯的一个错误是，在和*府打交道时试图把自己所谓的先进模式推销给*府，永远是“我要干什么”。
动不动就告诉当地*府，我要打造一个你没有的东西，将北上广深的资源在这里聚集。问题是同城产业转移还得有产业基础，何况本地没有基础，要打造产业集群何其难哉！
千万别把牛皮吹太大，大到自己走不下去。毕竟*府想要戳破牛皮，有的是手段。
永远要记住，最优质的产业资源、*策资源都在地方*府手中。大型产业方进入任何一个区域，一定是先和*府谈，再由*府对接落地载体。开发商真正要做的是争取让*府和产业方将这个落地载体交给自己做。
地方*府最大的痛点，是区域开发没有主题，没有观感，没有兴奋点，产业地产企业的机会就是帮助*府梳理产业资源、促成产业集聚、做好产业服务，而不是关系颠倒——我要做什么产业，要求*府来帮我。
所以，做产业地产，必须摆正自己的位置：*府才是主导方，我们只是在帮*府打辅助。
7
产业地产赚的是这四道钱
产业地产要赚四道钱。
第一道是资源整合的钱：即是为*府招商引资，产业落地的好处费。很多时候，第一道钱强势产业方才是拿大头的主，开发商完全是跟在背后喝口稀饭。
第二道是土地整理和开发销售的钱：产业地产是一个投入大、回报慢、周期长、风险大的行业，不像住宅地产可以高周转。产业地产商在现金流上如果无法平衡前期巨大的投入，那么随着开发的深入，很可能因资金链断裂而功败垂成。
所以，通过适当比例的房地产开发销售，回笼资金，达到现金流平衡，是产业地产商活下去的唯一途径（不差钱的开发商除外）。
第三道是租金和资产升值：租赁收入可以在一定程度上平衡现金流之外，甚至成为重要的盈利端口。另外，租赁收入还有一个非常重要的作用，就是可以用来做资产证券化。
第四道是软性服务、产业培育的钱：一方面，运营方可以整合多方资源，搭建全方位的线上线下服务平台，帮助需求双方资源对接，从而获取服务增值收益。
一方面，可以构建产业孵化基金，早期介入项目，助力园区企业成长。
未来产业运营的软性服务收入，一定会代替销售、租金等硬性收入，成为主流。
8
短债长投是产业地产真正的杀手
中国开发商很难静下心来做好自持运营的根本原因在于短债长投。甚至可以说，一切指望用短债的钱做产业地产的，其本质都是卖房思维的传统地产。
国内的开发商的资产负债率普遍在70-80%，这就意味着开发商不可能主动持有资产，持有经营就是要挤占宝贵的现金流。
所以，一般的开发商对产业地产的处理方式，自然是能卖就卖。君不见，当年万达、万科为了发准REITS，收益贴息，为了回收现金流，亏着也要卖。
什么成立离岸地产基金，什么联手养老保险，都只能是个别开发商的个案操作。可以说，不解决资金来源渠道的问题，不实现房地产证券化，谈地产转型运营服务商只能是表里不一，自欺欺人。
产业园区标杆案例对标深度研学上海4月14-17日“十四五”期间，我国产业园区仍将在产业集聚、生态构建方面发挥更大作用，成为经济高质量发展的重要引擎。*府、企业、运营商如何把握新形势，抓住新机遇、做出最科学的研判关乎未来生存之道。而要看产业园区的整体趋势，势必要看数量多、发展久、产品更迭多的上海产业园区。
博志成泛地产学院重磅推出
产业园区标杆案例对标研学-上海
1位产业专家系统提升底层逻辑
7位一线操盘导师实战经验分享
4个产业园区标杆案例、3个城市更新案例实地考察
主题授课实地考察全面复盘打磨方案
授课大纲：一、行业痛点及未来趋势
1-产业地产现状及痛点2-为什么要从产业园区进化到产业社区二、解开产业社区的几把金钥匙
1-在产业社区开发过程中，是什么贯穿前后？（第一把金钥匙）2-如何打造像磁铁一样吸引产业和人才的“三个磁极”？3-如何打造产品的三个属性？4-构筑产品的竞争力（产品力不是一切，没有产品力就没有了一切）5-如何实现园区的可持续运营？6-实现成本控制三、产业社区案例分析
1-城市高新区的转型升级1）“长三角产业转型升级典范”——上海市北高新园区2）用一个园区撬动一个区域的发展-奥园/光明科学城？2-总部型产业社区1）大虹桥区域产品力构筑的典范——上海华泰中心3-科技行业的总部园区-小米、阿里、京东方、罗氏、邯郸4-城市更新类1）从办公楼到垂直社区*一座办公一座城——宝钢大厦的城市更新2）从文创园区到产业创新社区“影响世界，走入生活“——从到“音乐谷”的蝶变3）老厂房的新生命“一年半收回全部投资“—上海芯工创意园+“产品的魅力”—深圳*广场5-华夏幸福系列产品1）“打法“致胜2）品质和速度的二元法则1中国北斗产业技术创新西虹桥基地位于虹桥商务区青浦片区，是国内首个正式运营的北斗产业园区，由原总装备部和上海市人民*府联合授牌。基地规划建设四期，一期高泾园占地57亩，已建成研发空间平方米，在建平方米，二期高光园占地30亩，已建成研发空间平方米。北斗西虹桥基地致力于北斗产业技术融合创新与国际竞争力的提升，打造具有国际影响、国内领先的导航与位置服务专业化、复合化、国际化的技术创新和产业服务基地。同时，基地加强与上海交大、武汉大学、国防科大等高校科研院所的合作，协同推动技术融合创新；基地大力引入华测、北伽、海积、普适等核心技术企业，积极促进全产业链集聚创新。上海西虹桥导航产业发展有限公司全面负责基地招商和运营管理，为基地企业提供全流程公共服务。
2市北高新园区前身为市北工业新区，总规划面积3.13平方公里。从年发展至今，几经转型，从传统的工业发展为现在的高新技术的开发区，主要聚集了大数据、云计算、人工智能产业。作为静安实施“一轴三带”发展战略和对接上海全球科创中心建设的重点发展区域，近几年来，市北高新园区按照上海大数据“创新基地+交易中心+产业基金+发展联盟+研究中心”五位一体的产业规划布局，筑巢引凤。园区内集聚了一大批核心大数据企业。如上海市大数据中心、上海市大数据股份有限公司、上海数据交易中心、上海大数据联盟、大数据流通与交易技术国家工程实验室、上海市大数据应用创新中心、上海超算中心大数据产业加速器、上海-亚马逊AWS联合创新中心等数据要素资源平台和一大批上海市重点大数据、人工智能、云计算企业。目前，园区共集聚了多家数据智能类企业。
3保集E智谷是由保集控股集团精心打造的28万方智能科技产业园区。园区集科技孵化、产品研发、金融商务服务三位一体，以智能制造为产业旗帜，以服务机器人、系统集成、智能硬件为扩展内涵，以产业内龙头企业为主导，整合“*、产、学、研、金、介、贸、媒”八位一体，打造智能制造产业生态圈。
4创智天地是位于上海市杨浦区的城市核心发展项目，总建筑面积,平方米，毗邻复旦、同济、财大等高等学府。由杨浦区*府和瑞安房地产联手规划开发，并聘请国际一流设计团队参与打造，共同实现城区再造的历史使命。项目参考美国硅谷的推动科技创新和创业的环境，并配套以充满巴黎左岸气息的"工作、生活、学习、娱乐"模式，以教育、科技、文化、研发及创业为基础，创造一个能吸引、培养和留住知识性工作者的新知识型社区。
1长阳创谷位于上海市长阳路号的Campus科技创新社区。其前身为日商建于年的东华纱厂，年改为纺织机械厂，2年前后停产关闭，常年闲置。项目占地11万平方米，规划总建筑面积约35万平方米，分四期建设。现如今长阳创谷飞跃蜕变，实现新旧动能转换，带动创业就业2.5万人，有机更新的理念成为长阳创谷规划建设的核心。目前区域内集聚了十所高等院校，集聚了近家创新企业，包括4家AI独角兽总部或区域总部，吸引了斯坦福、哥伦比亚、清华等全球知名高校的创业者，入驻了流利说、伦琴医疗、爱驰汽车、赢彻科技、智能云科等一批双创领*企业和一些知名企业创新业务板块。在后疫情时代，长阳创谷启动“HealthCampus”的创新发展理念。
2何增强老师是国内最早推动文创产业发展的领*人物，也是中国最早从事文创园区的开发者和运作者之一。自年起，十余年间先后完成了老场坊、花园坊节能环保产业园、幸福码头、老洋行、中成智谷等近十个园区的开发与改造。先后参与制定《上海创意产业发展报告》、《上海创意产业“十一五”发展规划》（与上海市*府合作）、《香港与长三角创意产业集聚区建设发展策略》（与香港*府合作）、《年上海创意发展市场调研报告》（与荷兰*府合作）等。
中成智谷前身是创立于年新中国最早的成套设备进出口（上海储运）分公司旧仓库，以产业转型和城市更新为发展理念，突破传统文创园区的局限，开创“产业园区、人文街区、生态景区、开放社区”四区融合模式。园区已举办上百场品牌发布、网游发布、论坛赛事、生活方式、演艺走秀等活动，中国电子竞技行业的顶级战队的总部—OMG电子竞技俱乐部落户园区以来，成功实现给具有国际影响的电竞品牌赛事搭台，推动电竞产业与上海体育产业发展。实现了科创产业与体育产业的结合，从而带动引领园区产业经济发展。
3上生·新所，位于延安西路号，内有孙科别墅、哥伦比亚乡村俱乐部、海*俱乐部、泳池以及多栋工业建筑。年8月底，上海万科进驻上生所，通过历史风貌保护、功能更新改造提升地块品质，力图打造历史与现代交融的城市活力新街区，并将其命名为“上生·新所”。项目通过城市更新转型，原来的教育科研用地调整为商业、办公和社区公共服务设施用地。项目开始便提出“空间”、“文化”和“内容”三个维度的再生策略。在空间形态上，尊重和传承上生·新所独有的建筑遗产，提升空间影响力并焕发建筑的新生；同时，万科在文化形态上，着力提升新华路文化街区的影响力，试图重新构建新海派文化的生活圈秩序；在运营上，上生·新所致力于打造长宁区示范性国际文化艺术街区，通过混合型的社区的实现，对场所的内容进行再造。
秉承落地见证价值的理念，本次研学讲深度研学进行到底，特增加“全面复盘”环节，在每天项目参访结束后，由复盘引导师组织学员进行项目全面复盘，深度拆解参访案例，系统提升操盘能力。不同的研学操作系统，带来不同的收获!
年不可错过的产业园区对标研学
诚邀您的加入
限额30人！
适合对象：
1.投资开发产业地产的企业家、投资人
2.开发区、高新区管委会相关负责人员
3.地产转型产业地产的决策层及中高管
4.产业园区运营方
主办单位：
博志成泛地产学院
支持单位：
孚提埃（上海）建筑设计事务所有限公司
保集集团
中成智谷
长阳创谷
TOP创新区研究院
瑞安房地产
北斗西虹桥基地
具体时间：4月14-17日（周三至周六）报名联系：李文兰联系方式：（手机同