年12月31日，深圳“十四五”规划建议正式官宣，其中关于深圳都市圈的表述透露了重要信息。
“以深莞惠大都市区为主中心，以深汕特别合作区、河源都市区、汕尾都市区为副中心，形成中心引领、轴带支撑、圈层联动的发展格局。”这意味着，东莞、惠州的地位全面提升，跟深圳市一同构成都市圈主中心。
图源：刘晓博说楼市
深圳媒体研究会副会长刘晓博认为，惠州处于几何中心，是深圳进一步辐射河源、汕尾和粤东的跳板。
“深圳都市圈规划建设公里地铁、公里轻轨和城际铁路，此外还有公里快速路”，刘晓博认为，未来再增加公里的“地铁+城际”，足以把整个深圳都市圈密切连接。有了这些基础设施，“半小时交通圈”将真正实现，对于提升区域内的不动产价值带来积极作用。
实际上，购房者早已跑步进场，11月7日，位于惠州北站板块的金裕星河丹堤二期B6栋加推，去化高达9成；据悉该项目自开盘以来成绩一路飘红，此前曾创下2周收金3亿的记录，也拿下了区域成交龙虎榜的前三甲，每逢推新人气爆棚。
▲11月7日新品加推现场
因而，壹地产本期“深圳特区40周年双区之下·美好人居——暨深广电大湾区第八届最美人居年度盛典”入围楼盘权威评测，就将目光聚焦到惠州北站金裕星河丹堤的最新产品——金裕星河天璨。
针对本次入围楼盘，我们将组织市民、专家、权威媒体等，对项目进行专业测评，并对各项指标进行评级，最低为一颗星，最高五颗星。
区域发展潜力★★★★☆
金裕星河天璨位于高铁北站金泉路与白铁路交汇处，属于高铁北站TOD核心区，赣深高铁开通后，从项目出发4站即可抵达深圳北，真正融入深圳半小时生活圈。
根据深圳“十四五”规划，惠州与深圳的层级关系已然明确，加上轨道建设的全面提速，项目所处的惠州北站高铁板块更是抢先受益。
12月26日上午，据央视新闻报道，赣深高铁全线拉开铺轨序幕，项目建设进入冲刺阶段，预计今年年底按时通车。作为赣深高铁最大的新建站点，惠州北站TOD价值爆发在即。
央视报道
赣深高铁是国家核心交通战略“八纵八横”当中京港高铁的最后一段，北起赣州西站，经广东省河源市、惠州市和东莞市，终抵深圳北站，共串联了江西赣州、广东河源、惠州、东莞、深圳5市，是深圳“做大”的重要抓手，对于推动赣粤两地深度融合意义重大，战略定位很高。
赣深高铁线路示意图
赣深高铁的时速高达公里/小时，通车后，赣州到深圳由7小时压缩至两小时，惠州北站到深圳北仅需18分钟，通勤效率急速提升。
此外，惠州北站还是广汕高铁的换乘站，有7台16线的规模，集“高铁+城际+地铁”三站合一，今年将正式启用，成为大湾区第三大核心枢纽！
未来还可通过广汕高铁半小时通达广州，通过深惠城轨联通深圳西丽、龙华等区域，全面打通湾区各市的空间壁垒，实现时间、效率和规模上全面进阶。
惠州高铁北站线路示意图
根据规划，惠州高铁北站新城规划面积44平方公里，从法定图则来看，惠州高铁北站以高铁站为中心，周边布置有大量产业、住宅、商业、学校、绿地、医疗等地块，将打造一个集新型产业、总部基地、站前商业，以及国际公寓等多种业态于一体的超级品质生活地，带来约42万人的居住规模。
当轨道交通带来稳定的客流与周边的产业、商业配套打通，会产生庞大的虹吸效应，为板块的发展和房产增值带来暴击的机会，深圳北站的表现尤为明显。
年到年，13年的时间，深圳北站逆袭为“超级城市门户”，其中地铁、高铁的开通功不可没。
●年，深圳北站正式开始启用，当时的房价超过了2万，超过了布吉等传统的居住区。
●年，深圳提出要建设深圳北中心的规划，年龙华成为“宇宙中心”，房价冲破7万+。
●如今，龙华房价最高已经突破了10万+。
再看惠州北站的发展轨迹，与深圳北站颇为相似。从定位明确、到规划、启动建设，惠州北站的推进速度很快，将成为产业、人口的承载地，如今正蓄势待发。
点评：
如今，都市圈的节奏越发明晰，惠州不仅成为深圳后花园，其战略地位也全面提升，深圳“十四五”无疑是惠州的开年红包。
项目所在的惠州北站板块是区域内难得的白马股，规划定调很高是目前惠州最大的高铁枢纽站，加上今年的赣深高铁通车，更将板块的价值全盘激活。这一点更像是被点燃前的深圳北站。轨道出行带来的通勤便捷和产业、人口的涌入，其租住、消费需求被激发，整个区域正处在爆发前夜。
交通便利性★★★★☆
聚焦项目，交通出行是重要参照。
项目位于高铁北站金泉路与白铁路交汇处，属于惠州高铁北站新城的核心板块，距离这座超级TOD直线距离约1公里，既享受轨道便利又不会受到高铁的噪音影响，抢占惠州高铁北站CBD的红利和配套。
轨道方面，有2条高铁+2城轨+3地铁分布。
今年赣深高铁通车，仅需约18分钟直通深圳北，往返深圳、香港相当快捷，从某种层面来说，不亚于深圳市内通勤。
未来，预计年通车的广汕高铁将与赣深高铁在惠州北站接驳，通车后惠州南北走向、东西走向均将实现高铁覆盖。从惠州北站坐高铁出发，半小时左右即可抵达深圳、东莞乃至香港、广州和汕尾。
除了已经开工的深惠城际，莞惠城轨也将延伸至惠州北站，根据最新环评公告：线路缩短为6.km，明确中间不设站，设计时速提升至km/h，前往东莞通勤效率急速提升。
还有3条地铁线路环绕：惠州地铁1号线、3号线、5号线，全线打通后将无缝对接深圳都市圈，一站畅行大湾区。
高速路方面，项目周边有三大高速出口：广惠高速出入口、小金口高速出让口、长深高速白石互通高速出入口，其中广惠高速可前往东莞、广州，长深高速可直达深圳，从项目出发3分钟即上高速，自由切换深圳、广州两大都市圈。
公路方面，项目门口的金泉路已经建成通车，仅需10分钟便可达江北CBD，快速享受江北CBD各种丰富的配套及资源。
点评：
项目的交通路网非常立体，有赣深、广汕两条高铁，深惠、莞惠两条城际轨道，三条地铁，两条高速公路以及多条城市主干道，将深圳都市圈和大湾区重要的节点城市串联起来。
项目所在惠州北站板块辐射能力冠绝全市，有条件吸收深圳都市圈的商贸、客运、产业流量，吸收大量资金与人才，这些都是片区房价的强劲支撑。
产品品质★★★★☆
购房首选大品牌，金裕星河天璨是由全国百强房企星河和惠州本土豪宅品牌房企金裕集团联合开发，从规划设计打造都沿袭了豪宅的高标准，在产品打造上实现了全新升级。
项目由4栋高层组成，总户数户，停车位个。据悉，项目将推售包括89//-㎡3-4房产品，拥有2梯4户的超低梯户比，并且户户朝南布局，户型实用率同样超高，采光通风俱佳，空间灵动。
建面约89㎡的揽悦2+1户型，三开间朝向正南面，南北均有阳台，其中朝南的阳台开间达到了3.7米，非常阔绰，卧室均有飘窗设计极大的提高了通透性，餐客厅一体化的设计，极大的提高了空间利用率。
建面约㎡揽星户型，同样是三开间朝南布局，主卧套件设了单独的卫生间，更好的保证了私密性。客厅、卧室、阳台的空间更加宽阔。卫生间干湿分离，整体空间动静分区明显。
揽玺-㎡的三房两厅两卫户型，四开间朝南布局，南北通透性更好，生活阳台的空间也相应扩大，其主阳台开间达到了3.9米，给餐厅和客厅带来了充足的采光面；此户型面向中心园林，在阳台即可观赏瑰丽的园林风光，与自然和谐共处。
从户型设计我们可以发现项目的用心，3-4房正是当下刚需置业和首套置业的主场，户型几乎都采用了“N+1”的空间设计，极大提高了房屋的实用率。
▲金裕星河天璨部分实景图（点击可查看大图）
此外，项目整体采用围合式布局，错位排布，减少了楼栋的视线遮挡。层高达3米，项目的观景面、采光面设计带来了充沛的阳光，使得房屋的通透性大大提升。项目园林为定制莫奈艺术园林，中央花园与阳光草坪交织，三重园林景观绘制园林艺术，在游园观景的同时，无形中提高了自身的艺术与美学品味。
金裕星河天璨本期主推4#产品，仅有套，位于天璨园林南端，景观视野极佳，私密性较其他楼栋更佳。
点评：
愿意去精细地打磨产品，设计宜居的户型，一方面体现的是房企的责任心，同时也是说明了房企的功力。
项目主推的户型实用率非常高，对于不少刚需家庭来说是置业福音，完全能够满足当下一步到位的置业需求。科学合理的空间设计，有助于营造其乐融融的家庭氛围，打造舒适的居住空间。
人居舒适度★★★★☆
金裕星河天璨属于丹堤的高铁明星组团，背靠建面约万平的金裕星河丹堤，这是是惠州北站片区体量最大的项目。项目将享受大社区的醇熟配套，并且有不亚于豪宅的超低密容积率。
▲项目鸟瞰图
作为超百万级的低密大城，业态丰富，居住氛围十分浓厚，共享丹堤的大城配套：
●教育方面，另外项目自带2所15班幼儿园、以及小学到初中的九年一贯制学校，规划一所12年一贯制学校，可以满足业主的教育需求。项目旁边还有汤泉小学、华侨中学、罗阳城邦中心学校等学习分布，教育氛围浓郁，对于家长来说非常值得考虑。（具体学区以教育局公布为准）
教育配套效果图
●商业方面，社区内规划有建面约6.5万平的星河COCO系旗舰体及金街，目前已运营的有美宜佳，签约了麦当劳，还有星河寰宇影城、汉堡王、乐凯撒、星趣童堡、星河美居等品牌有意向进驻。
商业效果图
●项目的物管星河智善生活为上市百强物业，具有国家一级管理资质，为业主提供安心、省心的服务配套。
●休闲方面，项目紧邻汤泉高尔夫果岭，这里盘踞着亩18栋国际标准高尔夫球场；还有约5万平的汤泉园林，取自天然泉眼，打造了近千米的泳池，周末闲暇完全可以通过高尔夫、游泳、温泉等来放松身心。
项目对望象头山公园，周边规划有小金河湿地公园（规划）等7大生态公园环绕四周，业主可在自然的绿意中拥抱生活。
实际上百万大城并不多见，非常考验房企的操盘能力，一般来说品牌房企运营的百万大盘随着大城的成熟，会带来明显的增值效应。例如深圳的标杆大盘华润城、壹成中心等，其价格都在不断攀升，并逐渐成为区域龙头，因此大城带给该项目的增值效应也不可忽视。
点评：
从配套来看，居住于此，通勤工作、出行旅游都非常便利；项目周边的教育、医疗、商业、休闲配套一应俱全，居住舒适度大大提升。
过去的一年，临深楼市热度只增不减，惠州的临深板块惠阳、大亚湾等区域更是一天一个价，价格洼地加速消失，尤其是1字头的价格更加难寻。
项目兼具自然宁静与都市生活的繁华与便捷，所处的惠州北站新城TOD的核心板块未来可期，在轨道建设提速、大城体量和品牌的多重加持之下，也具有一定增值潜力，自住、投资两相宜。
测评专家委员会有话说
宋丁
广东省房地产行业协会专家
要投资大湾区的房产，就要看轨道交通，看枢纽站。若按照这个原则，会发现目前临深的惠州就是实实在在的一座高铁城。
据统计，除规划建设的广州至河源、深圳至汕尾高铁经惠州，加上已运营的厦深高铁、在建的赣深和广汕高铁，惠州有望拥有5条高铁线、超过10个高铁站，高铁有望搭载惠州奔向万亿俱乐部。
惠州高铁北站是有大规划的，和深圳北站很像，惠州高铁北站，还是以轨道交通为依托的超级品质生活地。惠州高铁北站就是大湾区东岸崛起的另一个深圳北。
李俊怀
大湾区房产研究流量专家、《大胡子说房》创始人
未来买房要看重高铁，因为未来整个大湾区就是一个城市，而这个城市是由高铁、城际轨道连接起来的。
项目最大的亮点在于其处于惠州最大的交通枢纽——惠州北站的核心板块，这里的地段也很不错，驱车前往江北CBD也非常便捷。
该项目符合买房置业的四大选筹逻辑：
1、交通方便：项目距离惠州北站很近，享受到赣深高铁、以及规划的地铁线路等轨道的辐射，出行便利。
2、大社区：项目背靠总建面约建面的大社区，配套非常成熟，并且其容积率低至1.64非常宜居。
3、稀缺景观：高层可看象头山森林景观，周边的7大公园环绕，自身也有汤泉园林。
4、成熟综合体：学校+成熟商业配套，加上开发商的成熟运营、招商，这里将成为惠州北站板块真正最成熟、配套最完善的综合体项目。
未来的机会在于深莞惠都市圈核心轨道的开通。
▼金裕星河天璨测评汇总各项指标评级区域发展潜力★★★★☆交通便利性★★★★☆产品品质★★★★☆人居舒适度★★★★☆综合评分★★★★☆本文版权归「深圳壹地产」所有，如需转载，请与我平台取得联系。
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