继续聊聊华夏幸福吧，聊聊怎么读财报，昨天我们看了华夏幸福的经营活动现金流情况，基本处于“失血”状态，投入的钱远大于回收的钱，而回收的钱里面还有一大部分变成了存货，这就使得他的现金流情况很不好，而归根到底，造成这种情况的原因，除了他自身PPP模式的天生缺陷之外，还有重要的一点就是来自“环京”楼市严厉调控下所引发的现金流危机，这一点等我们分析完财报，我们再重点谈谈他业务模式的思考。
上篇《什么是纸面富贵、赚了个寂寞，聊华夏幸福的经营活动现金流》我们聊到，自年华夏幸福的经营活动现金流量净额转负之后，为了保持持续经营，就不得不加大融资。在年7月，华夏幸福老板王文学通过出售股权引入“金主”、战略股东——中国平安，成为仅次于王文学的第二大股东，之后还有增持、减持的调整，截至年年报披露时平安占比25.02%。
尽管做出了这么大额的融资，但这种缺乏现金的状态在之后却变得更加窘迫，企业依然需要大量的融资。我们看下他的筹资活动产生的现金流量净额，该值在年是-64.9亿，而到了年就变成了正的.19亿。正负代表什么呢，那我们就得先搞懂各个条目的意思了。
其实这个筹资活动产生的现金流量净额=筹资活动现金流入小计-筹资活动现金流出小计。
其中，筹资活动现金流入的现金主要包括：
（1）吸收权益性投资所收到的现金；
（2）发行债券所收到的现金；
（3）借款所收到的现金。
筹资活动流出的现金主要包括：
（1）偿还债务所支付的现金；
（2）发生筹资费用所支付的现金；
（3）分配股利或利润所支付的现金；
（4）偿付利息所支付的现金；
（5）融资租赁所支付的现金；
（6）减少注册资本所支付的现金。
了解了这一点，我们大概就清楚了，华夏幸福在年相比年来说，筹资流出金额从亿到亿，如果说这些支出还是温和增长的话，那筹资流入金额就算是大增了，直接从亿到亿，最终融资净现金流入.18亿元，相比年融资净现金流出64.9亿元，也可以从侧面佐证年公司在不断加大融资力度，说明该房企依靠发债及借款等外部融资驱动扩张非常迅猛。
以上可以看到华夏幸福现阶段对于资金的需求量非常大，融资借了很多钱。那下面我们自然会想到，借这些钱的成本如何呢？如果成本很低，那自然乐得，就像你人生中第一套房的贷款一样，那是我们人生中屈指可数的低利率，遇到了就一定要好好利用。
只不过我们一翻开华夏幸福的融资成本，发现他的成本也并不低，至少没有预想的、平安入股之后的降低，反而升高。年中报融资成本7.23%，年报7.86%。
关于融资成本升高，公司解释道，是因为监管趋严（那时候国家正在去杠杆，且对房地产行业开始出现所谓的打压）和海外债的规模攀升导致。
都说只有兜里越有钱，别人才越愿意借给你钱，甚至低成本借给你钱，因为他对你放心嘛，比如典型看万科，账上放着多亿，借钱就是比华夏幸福便宜很多。
所以目前来看，平安的入股，只是起到了能让华夏幸福融到资的作用，并没有降低融资成本，除了需要从银行贷款之外，公司还需要用平均利息成本高达10.02%的利率从信托、资管等渠道融资进行融资，数额达.44亿，但这种比较高的融资利率反而给平安送了一个大礼包。这也是平安要投资华夏幸福的一大原因之一吧。
毫无疑问公司的现金流并不充裕，需要花较高成本筹钱来补充，一方面降低负债，增加现金流，另一方面还需要继续投入买地扩张。大规模短期举债的结果是，去年华夏幸福财务费用27.81亿元，同比暴增.99%，而年财务费用同比下降1.78%。
接下俩投资现金流就可看可不看了，相比较经营活动和筹资活动成百上千亿的规模，几十亿的投资活动，暂时可以先跳过了。
最后总结下，当看过现金流量表之后能够明显感觉到华夏幸福在和年已经进入到入不敷出的状态，扩张带来了高增长，但企业的现金流窘境却是实实在在的问题：企业虽然盈利了，但大多是纸面利润，净利的含金量并不高，而且到手的现金在应对债务和业务扩张上也开始显得力不从心。
但这毕竟是这只是过去的财务数据，相信大家经过了今年的行情走势，肯定对于“炒股看预期”这句话体会的特别深刻。股价上涨根本不用等到财务数据变好，只要市场预期你会好，那就够了。
那华夏幸福的未来会不会好呢？我们从华夏幸福最根本的“产业新城运营商”的战略角度来看，我觉得这个思路和方向是绝对正确的。为什么？当前，房地产行业正在从增量时代向存量时代转变。从全球不动产的发展来看，运营能力将成为未来不动产企业的核心竞争力。
目前，我国一线城市城镇化率已逼近90%。华夏幸福对外表述说，未来地产的逻辑将从高周转项目开发转向存量不动产价值深度挖掘，运营能力将定义价值提升空间。
“在房地产的重资产时代，土地储备和拓展能力决定了房地产企业的上限；随着轻重资产并存时代的到来，运营能力将决定房地产企业的上限。”
只不过这一切的问题是，在华夏幸福“加杠杆”猛扩张操作的现实背景下，有多少资金可以往商业地产领域倾斜，同时羡慕国外商业不动产背后的长线资金支持，像二股东中国平安会否给予充分的险资支持，都将是现实的考验。
好了，这里先简单聊一下，未来我们还会继续聊一聊华夏幸福的业务模式的讨论。
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