引言
浙江省未来社区项目资金平衡是指未来社区项目在项目全周期现金流入和现金流出之间的盈亏水平。建设项目决策、建设与运营，产生了资金投入、转换、退出及重新投入的运动过程，根据“资金使用=资源来源”的平衡关系，按“收入－费用=利润”动态会计等式计算的项目资金盈余，即为反映未来社区项目的资金平衡状况。
未来社区项目有经营性和非经营性多重属性，具有租售、安置、公益等多种业态。为实现未来社区的场景落地和建设理念，且在不增加*府负债和去房产化的前提下，资金平衡是未来社区推广和良性发展的重要因素。
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*策文件规定与资金平衡测算的基本特征
从上述未来社区项目资金平衡的相关规定及试点项目实践，现阶段未来社区资金平衡测算的基本特征有：*府方建设期、用地主体方建设期、用地主体方运营期各自分离测算，且均需实现资金平衡；基础物业费为“零”前提下的运营期资金平衡；试点项目审批以资金盈余为核心评价指标。
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资金平衡测算的工作内容与工作程序
资金平衡测算除用于试点项目申报审批、试点项目实施方案审批外，还用于评估项目落地收益、评估业态组合和运营方案的经济性、优化项目设计和建造配置标准等。其工作内容包括项目收支测算、项目盈余计算和资金平衡细化。
财务报表编制、盈利与偿债能力分析和项目不确性分析，属于项目财务评价的工作范围，但在资金平衡测算的实践中，视为申请方案或实施方案的资金平衡细化。该细化在土地出让条件设置、市场主体合作谈判等具有很强的参考作用。
资金平衡细化应在实施方案申报阶段同步实施，测算与评估实施方案的预计投资效益，且便于土地出让条件与实施方案的匹配，保障实施方案落地和市场主体拿地积极性。
1.市场调查：主要侧重于当地类似项目配置标准及售租单价、当地规费与税收规定及减免*策、当地项目审批报建手续及费用情况、当地建造成本及生产要素价格行情、项目周边建设条件等影响项目收支的内容或因素的调查。
2.建设计划：包括项目承包发模式、资金筹措方案、合约规划、设计计划、进度计划等，是建设项目资金使用计划和项目投资计划与资金筹措表的编制依据。
3.资金使用计划：将建设投资分解至合同包、费用科目或工作包，并在时间刻度上反映各期（月度、季度或年度）计划产值和财务款需求的计划报表，是项目投资计划与资金筹措表中项目投资支出计划的数据源。
4.资金平衡表与盈余评价：主要是进行项目收支汇总，编制资金平衡表，按“项目收入-项目支出=资金盈余”核算盈余金额，从未来社区试点项目审批角度评价*府方和用地主体方项目建设期、运营期的资金平衡情况。
5.财务报表编制：为优化业态组合、优化方案设计、确定土地出让底价或市场主体合作谈判等提供参考依据，编制用于项目现金流分析、盈利与偿债能力分析的财务基本报表（现金流量表、利润表、资金负债表）和辅助报表（借款偿本付息计划表等)。现金流量表主要用于项目现金流分析和计算财务内部收益率、财务净现值、投资回收期等财务评价指标；利润表主要用于净利润率计算；借款偿本付息计划表主要用于借款偿还安排及和偿债能力指标计算。
资金平衡测算结果需要不断反推，调整和优化业态组合、设计方案或建造配置标准，为项目设计和项目运营提供优化方向。
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五洲管理在资金平衡测算的控制要点
1.重视市场调查及编制依据收集与分析
在工作准备阶段，组织专人进行市场调研，以获取项目费用、收入的市场价格信息，熟悉项目建设条件对建设需求、业态组合及设计方案的影响，熟悉规费、税金及报建费用的计取规定与减免*策等。
编制人员根据征拆方案、开发建设模式、资金筹措方案等，分析或了解安置房、基础设施及配套公建的建设方式，获悉征拆安置费用的资金流向，调研土地出让收益返还比例、资金返还方式等。
2.制定资金平衡测算的报表体系，收入、费用科目不缺漏
针对未来社区资金平衡测算的特征，依据资金平衡表模板、项目财务评价要求、开发建设模式等，制定了适合未来社区项目资金平衡测算的报表体系，包括项目物业组成表、项目收支测算表、项目投资计划与资金筹措表等辅助报表和现金流量表、利润表等财务基本报表，并在报表中设立完整的费用及收入科目，减少和避免收入、费用科目的缺漏。
3.控制投资估概算成果质量，工程和费用内容不缺漏，工程造价与建造配置标准适配
项目投资估概算编制时，根据未来社区试点要求，分析和梳理项目组成结构，对比设计文件，发掘设计缺失内容，并根据运营方案，确定功能分区或不同物业的最终交付标准，以避免项目工程内容的缺漏。依据项目前期调查资料和项目报建清单，梳理工程建设其他费用清单，避免工程建设其他费用项的缺漏。
项目投资估概算编制时特别注意九大场景的技术措施和交付移交状态，确保项目投资估概算中九大场景建设内容和场景落地移交(或自持)物业开办内容的不缺漏和费用合理性。
4.准确归集一、二级开发的费用支出
确认土地交付状态和安置房及配套公建等建设模式，将场地平整、安置房及配套、基础设施、土地征收与拆迁、一级开发融资的费用进行精确归类，完整归集一级开发费用，避免一、二级开发费用的重复或遗漏，也为土地出让底价设定或土地出让收益返还提供参考依据。
5.移交、可售或可租物业规模核算，准确确定项目收入的计算基数
在项目收入预测前，依据建设项目功能分配及内容组成，按移交、可售、可租的状态进行物业规模核算。可售、可租物业是项目建设期或运营期收入的主要来源，准确核定相应物业规模，是准确预测项目收入的基础。
6.项目收入预期的客观性
根据市场调查或竞品调研资料，结合市场行情、*策环境、项目品质及限价*策，合理设定预期销售单价。出租型物业根据运营主体或运营模式的差异，统筹考虑初始租赁单价与价格梯度或租赁空置率。
7.资金流入、流出节点的准确性
资金流入、流出的时点是计算财务内部收益率（FIRR）的关键因素，在费用支出、资金回笼模拟时，保持资金流入、流出节点的客观性。销售收入需要考虑预售条件、开盘去化率、商品房预售资金监管等因素的影响。
8.注重投资估概算与费用（项目支出）的关系
从建设项目总投资定义和构成角度，销售费用、房屋交易税金、土地增值税等期间费用和税费并非建设项目总投资的构成。在未来社区项目投资估概算编制实践中，常有将销售费用、房屋交易税金、土地增值税等期间费用和税金计入建设项目总投资的现象，该现象不利于不同物业的费用分摊和移交，也不利于项目财务报表的编制，容易造成现金流分析和盈利指标计算的混乱。
固定资产投资是未来社区项目建设期的主要支出，但并非建设期项目支出的全部。期间费用和税金测算单列报表测算，以完整、准确测算未纳入建设项目总投资和项目运营成本的期间费用和税费。
9.注意编制依据调整对资金平衡测算的影响
开发与建设模式、项目设计文件、运营方案、建造配置标准、场景落地技术措施、建设计划等是资金平衡测算的主要依据，主要依据的变化对资金平衡测算结果影响非常大，甚至造成反向结论。
在资金平衡测算成果中，提供编制说明，说明编制依据，并说明资金平衡测算中涉及未明事件或未明参数的假定。
小结Summary
未来社区项目资金平衡测算是系统性工作，其目的不仅是验证项目建设方案或项目设计的经济性，以符合未来社区试点项目的审批要求，更重要的是通过资金平衡测算，在落地未来社区场景要求及建设标准的前提下，实现项目投资效益与业态组合、项目运营方式、设计方案和建造配置标准的最优耦合。五洲管理在测算工作准备、工作实施、成果审核、成果执行监控过程中，充分利用全过程工程咨询单位的数据与知识资源、编审专业能力和全过程管理能力，以确保资金平衡测算的成果质量，落实测算成果的执行监控，保障项目预期投资效益的实现。
THEEND
浙江五洲工程项目管理有限公司供稿
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