案例分享[1]ll酒店投资的博弈
——选自教育部旅游管理专业教学指导委员会规划教材《酒店管理案例分析》
/案例精选/
由刘伟教授主编、众多国家级星评员、行业领袖人物参编的《酒店管理案例分析》作为教育部旅游管理专业教学指导委员会规划教材，把专业的理论知识与行业真实的实践经验融会贯通，出版后受到了各大院校师生以及业内人士的欢迎和好评。
下文是该书内的精选案例分享，希望广大读者能有所收获，也欢迎在评论区留言分享你的看法和经历。
如果不修改定位，就不付你们尾款了……
了解酒店投资博弈博弈的本意是下棋，引申为在多决策主体之间的行为具有相互作用时，各主体根据所掌握的信息及对自身能力的认知，做出有利于自己的决策的一种行为理论。在以往房地产开发高潮时，常见的博弈有*府和企业的博弈，国企和民企的博弈，酒管公司和业主的博弈，酒店管理方和消费者的博弈。甚至有其中的三四方搅在一起的博弈。记得几年前，为湖北某市的一家房地产公司在该市新市*府旁边的地块做酒店项目的可行性研究，老板从市*府拿地成本较低，但条件是必须建一座六百间房的国际五星级酒店。经过市场调研我给出的建议是做一间三百间房的四星级酒店，对接一个二线的国际品牌,预计平均房价元，出租率68%。项目汇报完毕，对方董事长并不满意，滔滔不绝说了一个小时，说什么该市是中国的地理中心，有武当山、有神农架、有丹江口水库，以后发展态势会超过武汉；市长许诺所有的*务会议接待活动都放在这里。你们给的定位建议和经营预测太保守，你们不修改定位就不付你们尾款了……。后来这个老板依然建了间客房的酒店，开业后几年一直亏损，再后来关掉了其中一栋楼的个客房改作公寓和办公楼用。如今十年过去了，打听了一下，最近一年的出租率是70%,平均房价元……常言道，知己知彼，方能百战不殆，酒店投资也是如此。毫无疑问，任何投资向来都是风险和回报并存的，以上案例投资的失败，可能是以下情况引发的，特简要分析如下：1、可能的原因之一----受*府误导地方*府主导的对城市的整体规划常常会从*绩出发，酒店往往是作为系统性规划中的子项目，它作为城市和地区形象的代表和社会配套设施，社会效益有时远大于经济效益。部分配套设施要求高、投入大，甚至超过了实际需求，导致资金回收周期变长。这一点，往往是很多五星级酒店投资失败的重大原因。2、可能的原因之二----预期回收期过于乐观越是高端的酒店，回收期越长。资金沉淀易、套现难，不是渴望一夜暴富的投资选择。沉没成本大、资产流动性较低，同时业绩难以出现爆发性增长，难有单项的大额现金流入。静态回报率并不高，运营不错的四、五星级酒店项目的成本回收期，一般都在7~15年，而更多的酒店项目无法达到此预期。很多酒店开始进行可行性论证时，都设置了乐观的回报期，以至于投资无法在冷静的气氛中得到冷却，一路攀升。3、可能的原因之三----不了解酒店固有的特性酒店业是不可位移的服务性行业，抗风险的能力较低。社会动荡、金融危机、自然灾害、地域客户群优势偏移等等，都会对酒店造成极大的影响、甚至毁灭性的伤害。酒店对环境的依存是持续的、自身抗风险能力极低。酒店更是一种特种行业。成功的酒店是“实体硬件+设计规划+运营策略+服务体验”等的综合价值体现，各环节须均做好。否则难免会是个无底洞，让投资人进退两难。所以说，在酒店的投资中，只有对风险了解清楚了，才能更加理性地去估算投资回报。不过，另一方面，在中国现阶段，很多时候，酒店投资是*府和开发商之间的博弈：*府需要的是城市的形象和招商引资的环境（客商的投资环境），付出的是极低的地价；开发商追求的是整个项目的利润（包括，但不限于酒店项目本身），因此，即使酒店未来经营亏损，但在其他项目（如房地产项目）上有回报，也愿意接受*府提出的条件。而作为顾问咨询公司应在尊重业主方作为委托方需求的基础上做可行性研究。以本案为例，既然*府和业主方都要求投资间客房的五星级酒店，这个是前提条件，顾问公司应该在此基础上做可行性研究，提出项目是否可行（或每年亏损多少）的研究报告，供委托方决策。而不是拿出“个房间、四星级酒店”的建议，因为这是*府所无法接受的。个房间、五星级酒店是开发商（业主方）以极低的价格拿地的条件，因此，也是顾问公司做可行性研究的前提条件。1.投资大和多不一定就是最好的，利润回报率高才是真的好！2.静态和动态的投资回报分析必不可少。3.酒店投资是否可行，不仅要看酒店单个项目的投资回报，还要看整个项目的投资回报；不仅要看当前的投资回报，还要看长远的投资回报。1
教材介绍
该书为教育部旅游管理专业教学指导委员会规划教材，由刘伟教授主编、众多国家级星评员、行业大咖和领袖人物参编
刘伟教授主编的“教育部旅游管理类专业教学指导委员会酒店管理专业规划教材”：《酒店管理案例分析》在广州从化碧水湾度假村，举行新书首发式。
《酒店管理案例分析》由刘伟教授主编、众多国家级星评员、行业大咖和领袖人物参编。
该书的出版，弥补了旅游高等院校专业理论教育与实践之间的断层。对于提高旅游院校特别是应用型本科院校及职业类院校的教学质量，以及满足酒店职业经理人经营管理的需要，提高国内酒店行业管理水平，都具有重要意义，不仅可以满足旅游院校教学需要，还可以满足酒店管理人员的培训需要。
《酒店管理案例分析》一书具有以下特点：
（一）由众多行业大咖和领袖人物参与编著
为了确保教材质量，刘伟教授邀请了国内标杆酒店广州白天鹅宾馆总经理张添、国际排名第51位的君澜酒店集团总裁（董事长）王建平以及袁学娅、陈文生、杨结、唐伟良、曾莉、林顺伟、郭力源、甘涌等众多国家级星评员及行业领袖等大咖级人物参与教材编著。
（二）案例扎根作者所在酒店和酒店行业
《酒店管理案例分析》一书所选案例来自参编者所在单位或作者实际亲历的案例，真实、鲜活，带着泥土的芳香。
（三）案例主要为酒店经营管理案例，而非酒店服务案例
《酒店管理案例分析》一书定位“酒店经营管理”，所选案例都要求是酒店经营管理方面的，即使是个别服务案例，也是从服务理念和服务设计的角度作案例分析。
（四）体例创新：创新性地设置了正、反面案例及“教学目的”和“对管理者的启迪”栏目。
每一部分内容都包含正、反面案例两大部分。每个案例包括四大部分：
《酒店管理案例分析》一书不仅有案例分析的内容，还创新性地增设了一个的栏目，这是本书最大的亮点。
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