随着我国老龄化程度的不断加剧，老年人对医养机构的需求与日俱增，而我国养老事业起步晚，养老机构与医疗机构衔接弱，老人的养老照料、康复需求等无法有效满足，在我国“未富先老”、“未备先老”的背景下，如何构建科学合理的社会养老事业体系，解决老年人的养老问题，成为当前养老服务体系建设面临的重要问题。
在国家医养*策支持及鼓励下，各地*府纷纷出台细则进一步落实地区养老产业发展，国内大型投资机构、地产企业、互联网企业、医药集团公司等也逐步向大健康、医养产业布局。捷宏润安公司目前已承接多个医养项目，咨询人员从实践工作中总结经验，梳理该类项目可行性研究咨询工作的核心问题及解决思路，以期为同类项目提供参考。
1、项目核心问题梳理
项目核心问题的梳理需抓住项目特点，明确业主诉求。医养项目具有投资额较大、客户群为老龄人口、注重运营管理、收益周期长、社会影响面广等特点，除此之外，还要抓住社会机构养老、智能化养老等特点。
图1项目咨询服务工作思路图
2、核心问题解决思路
2.1收集医养*策，甄别重要信息
医养项目主管*府部门：主要涉及民*部、卫健委、发改委、国土资源部、规划部门等；
核心*策：主要包括产业指导目录、行业发展指导意见、资质办理、用地、补贴及人员机构设置等*策。
2.2研究同类案例，开展市场分析
案例研究：医养项目形式较多，要有针对性的筛选典型案例，并从项目功能定位、运营模式、目标客户、定价管理等方面开展案例研究，为本项目方案提供借鉴。
市场分析：调查项目地、周边地区养老机构情况及市场发展状况，项目价格分析及SWOT分析，该部分注意要与项目经营模式及财务分析相对应。
2.3确定目标定位，论证盈利模式
目标定位：根据业主诉求及项目市场分析情况确定项目目标及功能定位，促进业主差异化竞争策略的落定。
盈利模式：结合案例研究结果及各经营模式优劣势分析，确定项目的经营模式，该部分与项目收入来源息息相关。医养运营模式通常分为两种类型：建运分离（分为只建设不运营模式，不建设只运营模式）、建设及运营相结合模式，盈利模式主要有产权出售模式、租赁经营模式、租售并举模式、会员制模式、分散租赁模式等。每种模式各有优缺点，具体采用哪种模式，取决于项目建设单位及运营管理单位的施工管理、运营管理、资源整合等综合实力。要结合项目情况具体分析，确定项目最终盈利模式。
2.4调研地块四界，获取规划要点
规划要点：新建项目地块规划要点要与当地国土、规划部门充分对接，通常要与当地控规要求紧密结合，容积率指标及道路、绿化的选址退让距离均严格执行控规要求。
地块四界：确定项目用地红线，同时调研新建医养项目的“3+1”配套条件，即调研项目周边的“医疗配套”、“交通配套”、“生活配套”和“自然资源配套”。
2.5规范布置总图，配置项目设备
总图布置：医养项目老年人照料设施建筑总平面应根据老年人照料设施的不同类型进行合理布局，功能分区、动静分区应明确。应执行《老年人照料设施建筑设计标准》，体现老年人生活习惯、光照需求、无障碍设计等因素。项目结合规划部门要求、调研情况，初步设置两套布置方案供业主选择。
项目设备：家具用品、建筑智能化系统、暖通、电梯等公用设备可在建筑投资估算表根据建筑面积、房间数及人员规模综合估算；办公家具及设备在工程其他费（项目开办费）中计取；医疗及康复设备参考《养老机构设施设备基本配置规范》、《社区老年人日间照料中心设施设备配置》医院康复设备情况进行配置。
2.6设定项目工期，依规确定定员
工期设定：工期的设定要结合项目前期手续办理情况、建筑体量、工程内容等实际情况综合考虑。处于前期决策阶段的项目通常土地尚未获取，设定时要考虑项目土地获取周期及项目施工时间。
项目定员：医养项目定员与常规项目定员有所不同，其科室设置、人员配备要依据国家及地方发布的医疗机构基本标准、医院基本标准、护理院基本标准等管理规范、指南及入住老人规模、身体健康状况等综合考虑。
2.7估算投资支出，分析效益水平
投资估算：结合房建项目投资估算指标及同类项目投资水平，估算项目建安工程费用，除此之外，项目建成后要达到实际运营能力，仍需配套专业化医疗、康复设备，可行性研究时需对设备投资进行估算；除此之外，测算项目前期费用、融资成本等；投资估算结果可与同档次医养项目对比分析，增强项目投资估算的准确性。
项目收益：根据项目运营模式分析项目收入来源，同时结合市场分析及定价，测算项目收益情况及财务生存能力。并能与行业水平横向对比分析，充分论证收益水平。
2.8识别项目风险，拟定预防措施
风险识别：为防范项目决策风险，需对项目实施主要风险进行识别，项目风险要结合项目特点、行业属性、手续办理实际情况、运营管理团队能力、市场竞争、法律风险等综合考虑，切忌项目风险分析思想僵化，阐述套路化。
风险防范：要从企业实际着手，为企业降低（减弱）风险出谋划策，提出切实可行的风险防范措施。
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