现代企业的多样性决定了办公空间需求的多元化。而专业化、特色化对于综合办公项目开发的价值不言而喻，打造更具生命力的商务综合体逐渐成为热门趋势。
据了解，艺术写字楼在国外早有先例。世界著名写字楼发展商Tishman的CEO斯贝尔曾表示，艺术最重要的是一种不可思议的方法，它激发和挑战人的想象力。Tishman发展并拥有世界最著名的写字楼如纽约的洛克菲勒中心、柏林的索尼中心等，在这些世界最顶级的办公物业中，小型艺术博物馆、建筑造型及内外视觉环境的艺术化处理成为写字楼有机组成部分。
近些年国内商业写字楼的改造升级也进入了新的阶段。商业办公与艺术的有效结合，是达美投资正在探索的方向。对此，商业地产观察采访了达美投资集团总裁王智明，对“艺术商业办公综合体运营”的经验和理念进行了探讨。
1将美学韵味融入商业，强化“艺术商业”标签
据悉，达美投资以高端综合地产为核心战略业务，融合商业地产开发与运营管理、物业管理、建筑装饰、医疗养老等板块。目前，在国内还有几个在管理的写字楼项目，但最主要的项目就是达美中心。
达美中心分为东西两个区，由6个业态组成。写字楼、酒店式公寓、艺术商业以及万物·云总裁官邸结合的综合体是东区；西区是正在建设的8幢独栋办公，以及与中信合作的颐养项目。
在建筑设计上达美中心颇具匠心，邀请了世界知名、德国排名第一的GMP建筑事务所进行建筑设计。外立面由国家博物馆主创斯特凡·舒茨担纲设计，整体建筑风格兼具西方美学和东方气质，万物·云和奥克伍德酒店的空间设计也由不同的知名设计师操刀。
除了建筑上的艺术美学之外，达美中心的艺术精髓在于近5万㎡的达美商业，包含Gallery、美术馆、达美时光空中花园、自持艺术商业等功能配套。将不断地整合艺术和优质资源，携手国内外大师缔造一处艺术交流与分享平台。
达美中心塑造的是有生活品质和美学韵味的建筑空间，在王智明看来，这样的商业形态具有越来越明显的优势。随着商业项目越来越多，作为社区商业来说更多的可能满足的日常的需求。很多基础的消费需求在家附近就可以解决。
要让消费者愿意走出来，就要有自己的特点和特色，艺术与商业结合就是其中的一个方向。达美中心最契合的标签就是艺术商业，它有助于达美从众多标签中跳脱出来，让达美更具吸引力。
也正如业内的观点，“随着消费升级的浪潮袭来，租户不再满足于物理空间的基础服务，他们向往更加宽敞的环境以及有人文气息的空间，艺术正是人与空间融合的最好粘合剂。”达美中心的艺术标签也将在项目实际运营中高效赋能。
2从需求出发，寻找商业更多可能性
随着消费者的选择越来越多元化，个性化需求也在不断提升，如何通过客群管理挖掘消费者的需求，从而释放消费能力显得尤为重要。达美中心从今年开始就在思考如何做出自己的特色——通过“艺术商业办公综合体运营”建立一个社群生态，深入研究目标客群的需求。
王智明向商业地产观察介绍，目前项目会更加突出社交空间的属性，同时也更强调体验，在这个基础上，跟商户沟通配合实现这些特性。例如一层的商户轻食餐厅GreenOption在做了户外的“夏季花园”后，进店率及销售都有了很大的提升；有了示范效应，外摆区经营陆续开展起来，整体运营效果也更加明显。
入驻这里的品牌也可以实现艺术跨界，项目内的一家设计师品牌集合快闪店，并不是单一的业态而是跨界了艺术家互动装置。还有一个商户是将艺术展览与文创产品销售跨界联合。包括从一开业起就很受欢迎的大屋理发馆，本身的装修风格很有意思，店内最有特色的项目是修面，很传统的手艺但受到越来越多雅痞男士的喜爱。店里除了传统的理发修面区，还有一个小酒吧，提供咖啡和鸡尾酒。所以达美更希望也更欢迎这种有创新、概念和更多可能性的品牌方进驻。
之前项目B1层的“共和食代”美食街整体做了品牌及环境的升级改造，再加上达美中心整体策略升级后，目前整体销售都处在迅速恢复的阶段，恢复的速度甚至要快于客流。王智明介绍，现在午餐时间街区内几乎各品牌餐饮都要排队就餐，因为共和食代美食街客户粘性强，生意恢复明显，许多餐饮品牌找上门希望开店。
3打造社群生态圈，做好商业内循环
今年经历了疫情，综合体的优势体现的非常明显。“写字楼加上酒店式公寓，形成了内生态圈，我们今后还将继续发挥这个优势。”王智明表示。
“希望能够将我们写字楼、酒店以及地产项目的人有效联动起来，做好内循环。所以达美中心正在建立综合服务中心，将几个板块有机高效的联动。”
王智明同时介绍，数字化运营是必不可少的手段。他认为，对商业来说数字化是营销手段和赋能，也要看清楚用它所需要解决的问题和希望达到的目的。结合达美本身，未来会逐步建立数据中台，将各板块的必要数据整合，发挥综合体优势。这些数据最终将被用于运营的分析，它将指导项目运营当中的策略及执行。另外今年也同步升级了会员系统做社群营销，对写字楼客群着重运营，充分发挥综合体的优势，洞察客群需求。
“但我认为数据还是为人所用，而不是人被数据支配。也就是说精细化运营还是人的管理，辅助数据作为指导或者参考。”王智明补充到。
行业内常说的人、货、场中，人其实分为团队和消费者。对团队来说，管理不仅仅是发挥长处，还应该暴露不足，这样才能查漏补缺迅速发现问题并且解决和提高。解决了短板，整体水平才能提升。对消费者来说，因为选择和途径的多样性，消费习惯、需求及喜好变化迅速。品牌线上线下齐上阵的案例越来越多，新零售概念在疫情的催化下更是升级了一个版本。
因此人、货、场现在不仅存在于线下场景，而是加入线上经营的一个混合版本。从项目的经营者角度来说，更应该突破固有的思维模式，敢于创新才能有长远的发展。今年达美就在引入跨界形式的体验店后，继续努力创造更多的共享空间。
在谈及未来的战略规划，王智明表示，达美现在以及今后的重点工作都将会在资产运营。以达美中心综合体为例，将会结合艺术文化，把艺术商业的DNA继续延续下去，把达美中心打造成特性鲜明的标杆性综合体。
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