各位朋友：
大家好！
近几日我忙于各种琐事，很少写东西，昨晚粗略看了最近几天的各种动态，看到很多博取眼球的文章，很多求表现的表演。各种数据的罗列，危言耸听的论点，各种理论的提出。其实目前国家的情况不过是把货币的重点从个人信贷转到了基建，而楼市经过了近两年的狂奔，这也是很正常的周期，确实也该休息。这么多耸人听闻的文章和观点频频出现，只能证明一件事：
我们的投资和市场都太稚嫩了，不知道如何面对平静。
那么，我们今天就谈一些简单的心态、逻辑，以及方向问题，全篇都是大白话文，直接给思路给答案，这应该是大家喜欢的，也是对我最近写的一些小短章做一个小集合。内容大致有：
一、心态问题和周期问题
二、买还是卖，思路如何？
三、操作基础思路
大户型/小户型
四、简单谈论老破小
五、要懂得辩证的看问题
六、关于限购的简述
心态问题和周期问题
前几天我一直说要大家多看看香港，不是因为香港现在有多先进，而是因为大陆从供地、建设、包装、中介，都是学习的香港。你们出来投资，甚至自住，都希望房价涨，但这世上哪有永远大涨的资产，真这样你不怕吗？一直涨你又怎么调整呢？看看香港，体量那么小，没有回旋的余地，没有腹地，没有丰富的产业，崩盘过几次，可他现在还是一个成熟的地产市场，而且很多人应该赚的盆满钵满。万平方公里，多万人而已，经历过数次崩盘，却锻炼出了成熟的投资者和投资体系，有不少大家耳熟能详的明星，也是长线投资十几年甚至几十年，或者数十倍的收益，这里除了市场带来的经验，更多的还是心态和计划的威力。你看人家的专家和投资者在市场不好或者平淡的情况下，讨论风险的时候会讨论什么？个人的负债，而不是像各位，或者一些写文章的人，动辄经济完了，太阳再也不升起了。人家讨论的是地产的位置，未来的配套，户型好在哪？这个价位的客户群以后会怎么看这个户型？我如何令资产卖相更好。而不是*咒式的谈什么“多空”。他们的脑子里更多的是如何把手上的产品精耕细作，算成本算买卖计划。而不是热衷于玄学一般的短周期预测。我之所以不讨论这种内容，完全是因为我有常识，而你们这种心态是真正的*徒心态，你觉得自己很聪明？不，这是真正的愚蠢和可耻。我和你说两句最直接的：一、好地方的好房子你永远值得持有，除非全世界都玩完了。二、全世界都玩完的情况，你即使提前知道了，请问又能如何？三、普涨的年份里，各位谁少赚了？不都是盆满钵满吗？那些钱你打工和做生意要做多久？
那么，我们真的有必要在乎太多的外因？太多的条件？市场真的真的太浮躁了，相信我，很多人每天讨论的东西，90%你提前知道了也改变不了。而真正决定你赚钱的，还是基本面:你所在的城市是否供需失衡，你的现金流是否能覆盖支出，你的借款成本，所持有资产的变现和和流动性优劣（到这里才开始看个人眼光，以上都是大势，自己决定不了），包括名额等等，决定生死的还是这些。
所以你该在这种平静的市场里做什么呢？
现在就是优化和了解分析这些的好时机，国家的*策就是让你不要买不要卖，逆势而为或者硬要犟嘴，就显得你有本事了？看看自己几斤几两吧，不论多、空，都长多看国家定的规则，看市场的反应，明天我好好写点。这段好好看。
成熟的人讨论什么？是标的地段、未来配套、户型优缺、价位段客户群未来情况、装修美化，如何优化负债和资产结构。不是*咒式的谈什么“多空”，甚至咒骂，劝别人全力买或者不买。我现在懂很多，但我越懂就越安静，我懂敬畏，懂变量多广和个案差别。纸上得来终觉浅，绝知此事要躬行。
买还是卖，思路如何？
谈点现实的。我是个比较保守的人，也经常劝大家要有计划，有策略，我自己家也起落过，又不算笨，很多具体的操作上可能还算大家前辈。既然大家都自嘲“急功近利”了，我也就直接给答案吧。该不该买房？分几个情况，这里说一线，二线部分可参考，看经济和*策：一、自住上车，有名额，有首付，供楼ok的该买还是要买，如果你还没上车，证明你的主动收入不算丰富，一方面没有资产性的被动收入，另一面基础又不算好，以后会很被动。二、置换的，目下确实算个好时机，名额问题如果能解决可以考虑置换但要注意两点前者是买卖要同时下定以免踏空，再者能力内尽量一步到位(当下的*策多次置换名额成问题、资金成本、交易风险都太高)，多一事不如少一事。三、投资的，总的来说，价格适中有地铁的关外新房会好些，二手房税费和标的，还有手续都麻烦，关外地铁新盘价格有空间，拿房产证前也不用担心。这里有个问题就是二手房拿到证就能贷款，而新房只有少数行能用购房合同贷款，所以要考虑资金。另外，卖相好的新房踩雷，二手卖不出的几率也比二手小。关于现在的房价：我自己认为是高了，但不危险，已经持有的缺钱可以好好持有，如果有手上的东西有歪瓜裂枣的盘，或者小众产品(产权、户型等等问题)可以考虑置换。买不买？买多少？大概这样：一、无房的力所能及一定要买套自住。二、三线的有能力和眼光，名额，可以去强二线或一线，三线和以下的也可以直接省会。三、要稳妥永远是市区成熟次新，要涨幅一定是关外地铁新盘，租金涨幅不可兼得。四、能不能买公寓、商铺、写字楼等等，这个我劝不住你，有水平可以买，但一定要先有足够自用的住宅，我还是那句，限的越严证明价值越大供不应求。五、小产权能不能买？反正我也劝不住你，不如说句实话，个人的最好不要买(法院判现在很难走通，能通价格也贵)，村委统建的如果不是工业地，和合作建房开发商没纠纷可以买，但一样要先有足够自用的品房。六、豪宅、小户型、刚需户型的问题，豪宅有能力可以买，但偏僻就是灾难，不论多高大上风景好都不要碰。小户型能两房尽量不要一房，因为单价太高未来总价空间很小。刚需户型还是继续由3房扮演，4房新房高赠送的3+1在税费和卖相上更占便宜。至于其他一些生活、金融和买房的问题，我大致归纳了一下：一、月供占多少合适，个人建议和长期观察的结果，月供占收入60%是极限，不然很影响生活质量(心情也是投资的重要战斗力)如果是家庭且有孩子，最好更谨慎些。收入越低反而越要控制月供占比，越高可以适度多一些，因为资产多，应急的时候筹钱的渠道也多些。二、做生意还是买房？我说句实话，至今我也没认识几位纯专职房产投资客，我们知道房产投资虽然是被动收入，但不动产投资需要套现、个案差异性大、交易和收款周期长，房租现在也基本不能作为一个现金流(相比月供太少)，所以事业带来的现金流很重要。如果你的生意有一定规模，每年净收益15%以上，其实已经比很多人乱买的房在平淡年份里的净涨幅高了(这句仔细读，好理解)。很多人做生意，或者做金融，不买房或者不经常买，不是因为不懂，而是来钱容易，又不会去钻研名额等，不如好好做生意，这其实是对的，基本上房票用完后房子能满足自己需求，月供无压力，可以专心搞生意。资产性收入和有积累的经营都很重要。如果你有一个熟悉的生意，而买房不熟悉房子却够用，那么就做你熟悉的。三、金融产品投资还是买房？这个问题也好解决，如果你有年化15%以上刚性兑付的金融产品，且有了商品房住宅，够用，那么可以以金融产品为主，倒也省心省事。也不过两个问题：
(1)首先当然是产品安全性，再者是封闭期，这个决定流动性。金融产品灵活，但如同我总是提的一点“国内资本市场钱太多，可投的标的太少，就是说想要钱的拿不到，好标的价格和资金成本越来越高”以后多数私募等的收益会越来越高。而很多投资渠道会限制散户的资金，以保证市场能玩的久(比如债权现在就不让散户玩了)，又或者起购额度变的很好。
(2)信托以后可能会有更乐观的收益，但需要专业水平。如果你金融产品更熟悉来钱更快，那么不用把所有钱放在房子里，房子是好东西，唯砖头论却不可取。我不知道这些算不算定心丸，因为每个人差异太大，不做个案分析很多话会有点虚，最近我精力不足，心理也很复杂，很多东西只能有空就写。常见问题建议去翻我以前的视频节目《子修论资本》，重大问题预约咨询(以前的学员免费)，实在觉得什么都不懂就报名听课吧，我真是没精力装的好像救世主。
操作基础思路
大户型
最近正好有几位学员问我现在能不能换大户型，改善或者投资，简单点说吧:大户型的成交量和总价决定了其市场反应是迟缓的，现在二手就算有笋盘，也不会这么早出。再就是大家都聪明了，轻易不会给太低价，有超笋也是给中介的关系户拿了。还是那句话：“一手盘有需要就去看，买二手盘可以再缓缓”，另外如果你确实要大户型，尤其是投资，那么记住要社区越大买的户型要越大，社区越小越差，越不能买大户型，不然是标的和环境错配。其实能力范围内买大户型也没错，因为同样一个名额，越珍惜越多人会选择一步到位，也算占有更多面积。小户型单价高到一定程度上升空间很有限了，大户型虽然总价高，但客户群也实力大。大致就是这样。
操作基础思路
小户型
讲了大户型的前景和当下的入场时机是否恰当，其实小户型也该说说：
总的来说，目前除了刚需上车自住，小户型不算非常恰当的入手时间。一来已经涨过几轮，单价较高，由于面积小，单价自然高，未来的空间有限，所谓的“天花板”比较矮，即使百分比涨的多，总价也有限。二来对应的客户群，要么惜财不想高价拿小房，要么惜名额觉得浪费。没有突出优点比较麻烦，另外评估价的现状也导致很难高评高贷，有的可能评估价还不够。因为评估价通常取快速成交价中间值，小户型会偏低，大户型会偏高，这也是为什么很多豪宅或者房龄较大的大户型可以做高评高贷的原因。目前小户型最好不要少于两房，关外地铁口配套好，比较新的，总价不算太过分的二手，或者和二手价位接近的新盘，比较安全。关内的话，最好还是依托学位和租金。还是那句话，好盘买大户型，差盘买小户型，千万不要本末倒置。也记住未来绝对是更多人想一步到位，因为珍惜名额，所以大户型可能会有一波春天。
实际上上两个月香蜜湖和华侨城有很多成交，甚至一次性的，只是不会写出来而已，有去看过的人心里都清楚。市场终归是外因，*策是一种调整，而基本面才决定最终的方向，所以你自己有计划，有资金，就不用太担心，记住，不动产是要长期学习、计划、投入的，莫争一日之短长。
简单谈论老破小
谈老破小，刚才把今天的工作交代完了，咖啡也喝了，除了要帮教育系统的领导弄块翡翠以外，我算是解放了。老破小呢，以前真的是个好东西，因为老代表地段好，破呢肯定单价低，小就总价少。由于以上三个原因通常还可以高评高贷，以前
王鹏好帅就找到过几套一房一厅，万，评估价完能戴90，等于10万买套房。好地段+低单价+低总价+低资金压力，只看百分比，利润空间是非常好的，所以才有了凤姐变冰冰的流派。当然，我刚才说了那是以前，现在时过境迁，房价涨了几轮，老破小价格低溢价自然高，加上凤变冰人人都会，老破小成交量又高，集体导致老破小价格偏高，和一些中等大小，基础上车户型价格差别并不大，缺乏未来空间。这是其一。其二，面积小，单价高，那么总价就是天花板，总价到了一定程度，单价就显得很过分了，打击下家信心。三者，很多人忽视的一点，老破小很多楼龄或者地龄不足30年，那么贷款可能只能贷20年、15年、甚至我有见过只能贷10年的，很多人说“我不在乎啊”，你是不在乎，你的下家呢？如果一套看房子，卖相不好，月供却多出来30%，下家怎么想？自住客并不傻，至于投资客，你不接他们的盘就不错了。如果说还有什么，那就是老破小的价值构成，老破小最大的优势是地段好，其实是好卖的，如果有学位当然更好。最稳妥的老破小投资思路还是短线，地段+学位+翻新+给中介高佣金，赚回来的百分比不会低(可总金额还是少)。因为获利的总金额少，而且未来名额越来越珍惜更多人想一步到位，加上楼龄地龄对贷款期限的影响，越往后越吃亏，看破大如果宜居一些可能还没那么被动，所以老破小除了搏拆迁以外，最好是把能想到的附加值都加进去，一次性赚到位。即使如此，相对于获利总额、税费、交易前占用的资金周期、最宝贵的名额，仍然有些浪费。我不是叫你卖老破小，大城市的房子终究是好东西，只是资产的阶段性调整优化，还是有必要因人而异的计划一下。提前算好有计划总比手忙脚乱好。
要懂得辩证的看问题
刚才关于老破小，我写这么多呢，不是叫大家卖老破小，房子怎么都是好东西。只是想说明不同的资产有不同的操作路线，限购越严格，老破小越吃亏，相反好一些的大户型，价格不过份会有很多人想要。如果有置换的计划，多考虑下总会好些。另外关内的旧改成本太高，一时半会儿推不动，关外的老破小就更没必要，如果是自住上车，可以搞老破小，装修下很舒服，也不会少赚，投资的话，近成熟次新和关外地铁新盘始终是最好的。豪宅是另外一回事了。老破小未来会越来越多短炒，直至碰到总价天花板。
关于限购的简述
商住楼的事闹这么大，看了很多人的分析，又是法律又是供地曲线，得出一些似是而非的结论。你们在干嘛？在搞笑吗？在装深沉？这个事很简单，我早说过的：
一、限购的手法就是掐软柿子，抓假离婚，抓首付贷，抓高评高贷，抓假离婚，包括抓商住，所有的东西都有小辫子抓可以找理由限制；
二、限购的思路就是抑制买卖，增加买卖的成本，进而压制成交量，不买也不卖自然不大涨也不大跌。
总而言之：
目前的管控思路就是个人的负债太高（其实相比欧美国家，还是很低的）所以用限购限贷这种方式，强行的降低你的杠杆，以及增加交易成本，还有资金使用成本，所谓的加息也是这个思路。因此，现在的规则已经决定了你的交易和资金使用有基本的背景风险，能不交易好过盲目的买入或者卖出。量力而行就无所谓。
国家已经很清楚的告诉了你两点：
”限购的思路就是柿子挑软的掐，苍蝇叮有缝的蛋”
”限购的手法就是减少交易，降低杠杆“
国家已经告诉你要怎么做了。
前者告诉你所有非主流的操作、标的，都有危险，你就不要去碰住宅这类主流产品以外的东西。后者则告诉你主流的东西国家不让你高频交易，你就不要再想着这个节点玩花活演杂技。如果你真的什么都不懂，少看点各大媒体和博主，老老实实调整负债率、调整资产结构、优化持有的产品类型。很多东西不过是每日工作，其实哪有那么多聒噪。看明白国家的游戏规则，看清楚市场的风向，这才是唯一重要的。希望以上内容可以帮你找回内心的理性和平静，让你从容的看待市场
如果你为财富贬值担心，如果你为不知道如何投资发愁，如果你为知识跟不上时代担忧，请加入：蓝带学会、蓝带投资学院！
蓝带投资学院Ⅴ期6月24日个人综合投资课程。携六大独家强势财富资源隆重登场！开始接受报名：《蓝带投资学院》是华南首处个人综合投资学习平台，旨在提高个人综合投资水平。蓝带投资学院母团体“蓝带学会”是立足深圳特区，辐射东部中国的财智团体，提供知识、分享资源、助力成员在投资中减少损失，增加收入。并以独到的渠道、资源、人员等优势，为成员个人、事业、企业、生意项目等提供独特帮助与支持，是广受喜爱的有益团体。学院注重：1、 讲授内容包括并不限于个人投资常见的：房地产投资，各类基金、债券、理财产品、股权、贵重物品、实业生产投资等方向。2、 内容独立、讲解客观、注重实战，不为任何产品与机构站台。3、 所有讲授老师均来自相关行业一线，从业经验丰富，善于实战，理论丰富，讲授内容专业，逻辑清晰、知识点易懂，以学以致用为第一原则。4、 以讲解个人常见投资渠道原理与本质开始，讲述各类投资所需专业知识，帮助学员避免常见投资误区，提高收益、减少损失。
常设课程范围个人投资综合课程：一、不动产投资课程（纯内部）讲师均为地产界一线经理人，经理起，熟悉流程法规、掌握一手数据，实战房地产交易经验丰富、踩盘详细，课程通过一手数据与调查结合一线经验，分析楼市现状与机遇，规避投资风险，从实战案例入手分析流程风险，避免损失，增加收益。二、资本市场投资课程（纯内部）讲师均为金融资本界大咖，高度保密，含资深债券玩家、金融圈资深经理人、融资圈金牌干将。债券、基金、股票、私募，以何种方式运作？如何理解交易和增加收益？哪些渠道、机构、投资方向是安全的？课程一一解析。三、融资风控课程（可对外）讲师均为金融界职业经理人主要操作个人、企业贷款，对行业理解深刻，精通多种常见渠道与优异产品，课程阐述了哪类资金成本低，条件好，各类资金、贷款等适合的人群，如何控制风险，防止拒贷等。四、企业精英课程（可对外）讲师为各行业精英或企业主课程主要为各行业的一线经验，通过行业精英的讲述帮助各行业资源、智慧合作，为行业内深化交流合作、为其他行业打开新世界，充分拓展生意人的经营圈子和经营思路。五、博学精英课程（可对外）讲师为学者或各行业精英，内容为学院精选各类知识，对个人生涯与发展有利的内容都有入选，财经投资、教育培训、医疗保健、文化知识无所不有，还世界一个财智精英。
学员福利
学员报名学习并缴费确认无误后，可享受以下福利：（1）学员报名后可享受一次由讲师团队三对一，价值元的私人定制投资方案福利，方案完全根据个人情况详细分析，细致而专业，千金难求。（2）学员可在提前预约后免费参加学员财富茶酒会（价值元/人）与导师团队、众多老学员一同畅享美酒美食，畅谈投资之道。（3）课后学员可加入统一的《蓝带投资学院》学员交流团体，讲课老师及一些投资高手均在其中，可方便进一步学习、沟通，提供便利。（4）所有学员课后都在“蓝带学院同学会”