宜昌市**康养有限公司
宜昌市**老年人康养服务中心建设项目
可行性研究报告
二零二零年十一月
目录
第一章总论1
1.1项目概要1
1.1.1项目名称1
1.1.2项目建设单位1
1.1.3项目建设性质1
1.1.4项目建设地点1
1.1.5项目负责人1
1.1.6项目投资规模1
1.1.7项目建设规模2
1.1.8项目资金来源2
1.1.9项目实施计划2
1.1.10项目3-5年发展规划3
1.2项目承建单位介绍3
1.3编制依据5
1.4编制原则6
1.5研究范围6
1.6主要经济技术指标6
第二章项目背景及必要性分析8
2.1项目提出背景8
2.2本次项目的提出缘由10
2.3项目建设必要性分析12
2.3.1适应我国人口老龄化发展客观要求的需要12
2.3.2顺应我国养老服务产业快速发展的需要13
2.3.3积极响应湖北省养老模式发展思路及目标的需要14
2.3.4推进医养结合，加快老龄事业和产业发展的需要15
2.3.5发挥区域优势，促进宜都市健康养老产业快速发展的需要16
2.3.6增加当地就业带动产业链发展的需要16
2.3.7带动当地经济快速发展的需要17
2.4项目建设可行性分析17
2.4.1*策可行性17
2.4.2市场可行性20
2.4.3管理可行性20
2.4.4选址可行性20
2.5分析结论21
第三章行业市场分析22
3.1我国养老服务产业发展现状分析22
3.2我国养老行业市场需求分析23
3.3养老产业土地优惠*策以及开发类型分析25
3.4医养结合型康养产业发展状况分析29
3.5湖北省养老事业整体发展态势分析30
3.6宜昌市养老服务业发展状况分析32
3.7市场分析结论35
第四章项目建设条件36
4.1地理位置选择36
4.2区域建设条件36
4.2.1区域地理位置36
4.2.2区域地形地貌条件37
4.2.3区域气候条件37
4.2.4区域交通区位条件37
4.2.5区域经济发展条件37
第五章总体建设方案39
5.1项目规划原则39
5.2项目性质39
5.3项目园区设计39
5.4项目需求及特征40
5.5项目主要规划建设内容42
5.6建筑设计方案43
5.6.1建筑设计主要规范及标准43
5.6.2指导思路43
5.6.3结构设计等级44
5.6.4防火分区及安全疏散设计44
5.6.5无障碍设计44
5.6.6建筑节能设计44
5.7公用工程方案44
5.7.1设计依据44
5.7.2给水设计45
5.7.3排水设计45
5.7.4供电46
5.7.5安防监控46
第六章节约能源方案48
6.1节能设计依据48
6.2主要节能措施48
6.3具体节能方案49
6.3.1建筑节能49
6.3.2电气节能50
6.3.3暖通、动力节能50
6.3.4推广绿色照明51
6.4节水措施51
6.5节约土地52
6.6节能降耗设计53
6.7建设项目能源消耗种类和数量分析53
6.7.1能源消耗种类53
6.7.2能源消耗数量分析53
6.8结论54
第七章环境保护与消防措施55
7.1设计依据及原则55
7.1.1环境保护设计依据55
7.1.2设计原则55
7.2建设地环境条件55
7.3项目建设和运营对环境的影响55
7.4环境保护措施方案56
7.5消防安全58
7.5.1设计依据58
7.5.2消防概述58
7.5.3消防措施59
7.5.4抗震措施60
7.5.5综合防灾60
7.5.6防洪涝措施60
第八章劳动安全卫生61
8.1编制依据61
8.2概况61
8.3劳动安全61
8.3.1工程消防61
8.3.2防火防爆设计62
8.3.3电力62
8.3.4防静电防雷措施62
8.4劳动卫生62
8.4.1防暑降温62
8.4.2卫生63
8.4.3照明63
第九章企业组织机构与劳动定员64
9.1组织机构64
9.2劳动定员64
9.3人力资源管理64
9.4福利待遇65
第十章项目实施规划66
10.1建设工期的规划66
10.2建设工期66
10.3实施进度安排66
第十一章投资估算与资金筹措67
11.1投资估算依据67
11.2建设投资估算67
11.3流动资金估算68
11.4资金筹措68
11.5项目投资总额68
11.6资金使用和管理70
第十二章财务及经济评价71
12.1总成本费用估算71
12.1.1基本数据的确立71
12.1.2产品成本72
12.1.3平均产品利润73
12.2财务评价73
12.2.1项目投资回收期73
12.2.2项目投资利润率73
12.2.3不确定性分析73
12.3经济效益评价结论74
第十三章风险分析及规避75
13.1项目风险因素75
13.1.1不可抗力因素风险75
13.1.2市场风险75
13.1.3工程风险75
13.1.4资金管理风险75
13.2风险规避对策76
13.2.1不可抗力因素风险规避对策76
13.2.2市场风险规避对策76
13.2.3工程风险规避对策76
13.2.4资金管理风险规避对策77
第十四章招投标方案78
14.1招标依据78
14.2招标内容78
14.3招标程序78
第十五章结论与建议83
15.1结论83
15.2建议84
附表85
附表1销售收入预测表85
附表2总成本表86
附表3外购材料表87
附表4外购燃料及动力费表88
附表5工资及福利表89
附表6利润与利润分配表90
附表7固定资产折旧费用表91
附表8无形资产及递延资产摊销表92
附表9流动资金估算表93
附表10资产负债表94
附表11资本金现金流量表95
附表12财务计划现金流量表96
附表13项目投资现金量表98
附表14借款偿还计划表
第一章总论
1.1项目概要
1.1.1项目名称
宜昌市**老年人康养服务中心建设项目
1.1.2项目建设单位
宜昌市**康养有限公司
1.1.3项目建设性质
新建项目
1.1.4项目建设地点
本项目建设地址位于宜都市**镇、城乡结合处。
1.1.5项目负责人
报告编制人：杨刚工程师
1.1.6项目投资规模
本次项目建设的总投资为.00万元，其中：建设投资为.30万元（建安工程费用为.98万元，土地租赁费用为24.00万元，其他费用为37.32万元，预备费12.00万元），建设期利息为14.70万元，铺底流动资金为40.00万元。
本次项目建成后，计算期内可实现年均销售收入为.00万元，年均利润总额.17万元，年均净利润.38万元，年均上缴城建费及附加为3.27万元，年均上缴增值税为32.73万元；投资利润率为22.57%，投资利税率26.58%，税后财务内部收益率18.20%，税后投资回收期(含建设期)为7.01年。
1.1.7项目建设规模
本项目拟在宜都市**镇城郊、对某单位闲置建筑旧址高标准改造、投资新建一个集养老护理服务、养老医疗服务、养老文体服务、养老中医保健、养老非诊疗性康复、养老会务会展、养老观光服务、养老信息咨询等“八大服务”为主要内容的社会性养老健康服务中心。
项目租赁宜都市某闲置单位场地全面改造建设，占地面积约平米、折合面积约45亩。总体改造建设内容如下：
第一期：总体概述面积约平方米；主要完成对3栋综合楼改建改造，建成养老公寓、医养中心、食堂、餐饮照料、美容美发室、游泳池、电影院、图书馆、卫生室、商店、棋牌室、健身房、劳动乐园、张床位等基础设施。
第二期：总体概述面积约平方米；主要完成养老中医保健、养老非诊疗性康复、养老信息咨询等配套服务设施设备完善。
第三期：总体概述面积约平方米；主要完善规范养老会务会展、养老观光服务、养老尽孝等延伸服务项目。
1.1.8项目资金来源
本次项目总投资资金.00万元人民币。主要资金来源为：项目企业自筹资金.00万元，申请银行贷款.00万元。
1.1.9项目实施计划
本项目分三期建设，工程建设工期共计2年。一期工程6个月；二期工程建设自6个月；三期工程1年。
1.1.10项目3-5年发展规划
力争经过3-5年努力，将宜昌市**康养服务中心打造成“宜都闻名、宜昌知名、湖北有名，吸引老年人、留住老年人、愉悦老年人，家人放心、亲人省心、他人开心，为家庭减负、为*府分忧、为社会贡献”的独立社会养老健康服务中心。
1.2项目承建单位介绍
宜昌市**康养有限公司由宜都市资深文化传媒达人胡江鄂、胡江波兄弟二人牵头注册成立，是一家集养老护理服务、养老医疗服务、养老文体服务、养老中医保健、养老非诊疗性康复、养老会务会展、养老观光服务、养老信息咨询等“八大服务”为主要内容的社会性养老健康服务机构。
1.3编制依据
1.《中华人民共和国国民经济和社会发展第十三个五年规划纲要》；
2.《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十四个五年规划和二〇三五年远景目标的建议》；
3.《“十三五”国家老龄事业发展和养老体系建设规划》；
4.国家卫健委等12部门发布《关于深入推进医养结合发展的若干意见》；
5.《“健康中国0”规划纲要》；
6.《**院关于促进健康服务业发展的若干意见》；
7.《湖北省老龄事业发展和养老体系建设“十三五”规划》；
8.《“健康湖北0”行动纲要重点任务分工方案》；
9.《关于加快湖北省大健康产业发展的若干意见》；
10.《宜昌市人民*府办公室关于推进医疗卫生与养老服务相结合的实施方案的通知》；
11.《关于全面放开养老服务市场提升养老服务质量的实施意见》宜府办发〔〕94号；
12.《建设项目经济评价方法与参数及使用手册》（第三版）；
13.《投资项目可行性研究指南》；
14.《现代财务会计》；
15.项目公司提供的发展规划、有关资料及相关数据；
16.国家公布的相关设备及施工标准。
1.4编制原则
1、充分利用企业现有基础设施条件，将该企业现有条件（设备、场地等）均纳入到设计方案，合理调整，以减少重复投资。
2、认真贯彻执行国家基本建设的各项方针、*策和有关规定，执行国家及各部委颁发的现行标准和规范。
3、设计中尽一切努力节能降耗，节约用水，提高能源的重复利用率。
4、设计中注重环境保护及节能降耗，在建设过程中采用行之有效的环境综合治理措施。
5、注重劳动安全和卫生，设计文件应符合国家有关劳动安全、劳动卫生及消防等标准和规范要求。
1.5研究范围
本研究报告对项目公司的现状和项目建设的可行性、必要性及承办条件进行了调查、分析和论证；对项目建设的市场需求情况进行了重点分析和预测，确定了本项目的经营纲领；对加强环境保护、节约能源等方面提出了建设措施、意见和建议；对工程投资、项目建设成本和经济效益等进行计算分析并作出总的评价；对项目建设及运营中出现风险因素作出分析，重点阐述规避对策。
1.6主要经济技术指标
项目主要经济技术指标表
序号项目名称单位数据和指标
一主要指标
1项目总用地面积亩45.00
2项目总体改造建筑面积平方米.00
2.1一期3栋综合楼改建改造工程平方米.00
2.2二期养老中医保健、养老非诊疗性康复、
养老信息咨询等配套服务设施设备完善平方米.00
2.3三期完善规范养老会务会展、
养老观光服务、养老尽孝等延伸服务平方米.00
3总体建设康养床位数张.00
4总投资资金，其中：万元.00
4.1建安工程费用万元.98
4.2建设期场地租赁费用万元24.00
4.3其他费用万元37.32
4.4预备费用万元12.00
4.5建设期利息万元14.70
4.6铺底流动资金万元40.00
二主要数据
1正常运营年销售收入万元.00
2年均销售收入万元.00
3年平均利润总额万元.17
4年均净利润万元.38
5年销售税金及附加万元3.27
6年均增值税万元32.73
7年均所得税万元50.79
8年上缴税金总额万元86.80
9项目定员人56
10建设期年2
三主要评价指标
1项目投资利润率%22.57%
2项目投资利税率%26.58%
3税后财务内部收益率%18.20%
4税前财务内部收益率%22.68%
5税后财务净现值(ic=8%)万元.35
6税前财务净现值(ic=8%)万元.46
7投资回收期(税后)含建设期年7.01
8投资回收期(税前)含建设期年6.29
9盈亏平衡点%50.75%
第二章项目背景及必要性分析
2.1项目提出背景
本报告有杨刚工程师编制，请勿复制。更多案例模板参考或报告定做详询--微杨刚本人。
中投信德杨刚