这是测算类的第二篇文章，上一篇文章讲了静态测算和常用成本，这篇我们聊聊动态测算为什么会有动态测算和静态测算的区别呢，我们来举个栗子：
某亩的住宅项目，容积率2.5，项目土地成本30亿，要求半年以内付清。当地房价（清水）元/㎡。粗算一下，项目楼面价在元/㎡，加上所有开发成本、开发费用我们算元/㎡（算得稍微留有余地，不接受反驳），还有约元/㎡的毛利润利润空间，如果扣除各项税收，再怎么也有15%的利润。这貌似是一个很不错的项目，但在很多公司决策层眼里，这个项目可能还要多掂量一下。
原因很简单，地产公司拿地大部分都不是自己的钱（自有资金），而是花的银行的钱，金融机构的钱，财务成本很高。一般来说民营企业的平均融资成本在8-10%，具体看项目和公司资信。我们就以案例来讲，我们按土地款金额的一半（实际上可能更高）来融资，借款两年，利息成本为：
4.8亿元的利息成本，已经占了项目毛利润的一半，如果项目不能在两年内完成销售，那有可能融资贷款都还不上，还需要再借新的贷款。而且在这期间，自有资金被牢牢锁在这一个项目上，资本失去了投资其他项目逐利的机会（也就是后面讲的预期收益折现），这双重的损失都要计算在内，有没有很复杂？？？因此对于怎么评判一个项目，就有了一个新的概念：投资动态测算。
几个非常重要的概念：
1、现金流量
在财务角度，某一个独立的经济系统里面所有投入的资金、支付的成本以及所得的收益，都能以账面的形式看成是货币资金的流入或者流出。
在房地产投资测算中，以某一投资项目为标准的独立经济系统，在固定期限内资金的流入或者流出我们称为现金流。
现金流入与现金流出的差额称为净现金流。
以某个固定期限内各个阶段现金流量之和为累计净现金流，可以将累计现金流理解为，仅以该独立项目为考量，不考虑外部资金流入情况下的，到固定某个期限截止你的账上总的资金余额。再粗暴理解就是在某年某月某日，公司银行卡里面的动态账户余额。
来个表，说明一下吧：
2、资金折现
在谈论资金折现之前，先谈论一下资金时间的价值。
举一个栗子，碧桂园发家之路的经典例子：
A、B两个公司都是自有资金10亿，投资周期两年。
A公司计划第一个项目10个亿，不加融资，全部自有资金，8个月开盘，八个月后开盘，然后再投入下一个项目。两年内资金滚动了三次，两年后只能做到两个项目的规模。
B公司计划第一年两个项目，分别投入自有资金5亿，剩下5亿融资，六个月开盘，然后投入下一个项目。两年内资金滚动了四次，两年后能做到至少八个项目的规模。
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资金投入到现在和投入未来的收益是不一样的，现在的投入能立马得到收益，投入给未来不能立即产生价值，在时间维度上不同等，不能进行计算。通俗点讲，比如我投入十块钱到一个三年才能陆续收回成本的项目，在这三年期间我就不能再投入其他项目。如果我把这十块钱分别投给了三个一年就能回本的项目，又是不同的结果。
因此在投资过程中失去的资金潜在收益，需要按一定的公式将未来某个时间点的资金收益折算成现在的收益，我们称之为资金折现。
具体折算用公式表现是：
或者是
其中P代表的是资金的现值，F是资金的终值（未来某个节点的价值），i指的是的资金的基准折现率，在地产行业我们一般取平均值8-12%。
我这里要强调一下，折现率不等于银行利率，是两个概念。如果非要通俗讲贴现率的话，我们可以理解成在资金占用期间，你本应该可以用于投资其他项目的收益，用一个代数公示表现而成的收益比率（亦或是损失的比例）。
3、财务净现值，即NPV
财务表述是将各个年份的净现金流折现当下节点的代数求和值。
通俗点讲，就是将某个项目未来各个阶段挣的钱，按照折现公式折算成相当下收益，
累计净现值就是在各个时间点基础上的净现值累计构成的净现金流。
举个栗子吧，有两个项目都是投资两个亿，收益都是2.7个亿，按10%的贴现率计算。我们将两个项目的净现值和累计净现值列表如下：
通过上述例子我们可以看出，同样的投资总额，同样的收益总额，第二个项目净现值为零的时间明显会早于第一个项目。因此从资金使用效率上来讲，第二个项目明显优于第一个项目。
4、财务内部收益率，即IRR
内部收益率的财务定义是，在项目整个期间内，各年累计净现金流的净现值累计为零时的贴现率。内部收益率的经济含义是到了项目结束的时候，所有的投资都能得到回收。
具体公式如下：（函数公式，仅作了解）
内部收益率存在的价值，在于判断一个项目所能承受的最高资金成本。如果一个项目的IRR低于同期融资的利率，那这个项目就是亏损的。
内部收益率不是衡量一个项目盈利能力的指标，而是偏向衡量一个项目的资金使用效率。判断一个项目的好坏，需要结合净利润率，资金回收期和IRR等多个因素来判断。
一般来讲，在净利润有保证的情况下，我认为IRR大于30%的项目就是属于合格的项目，IRR大于50%的项目就是属于优质项目。
5、动态回收周期
指在考虑资金折现（基准收益率或者基准折现率条件）时，项目以全部收益偿还全部成本所需的时间，即以净现金流量限制抵偿初始投资资金现值所需的时间，是衡量一个项目投资回收能力的重要指标。
在上一篇测算文章已经加了一些基础的指标构成，这里只说动态测算的部分，汇总成一个表格：
有兴趣了解更多测算表格的，欢迎加入我的知识星球，里面有一些品牌地产的测算表格，供大家学习参考。
总结几条经验，影响项目动态回收期和IRR的几个重要因素
1、土地款支付的节奏，土地款项支付计划尽量分期，延后。特别是大型收并购和勾地项目，尽量将土地款分期支付，支付期限拉长。
2、成本支付节点，尽量滞后。碧桂园和恒大万科是最早做精装的房企，做精装有双重好处：一是可以做大购房总价，最大限度收割消费者的购买力；二是精装竣工时间会延后半年以上，工程结算节点也会延后（在装修施工单位和主体施工单位选择同一家的情况下），这样对现金流量表是有好处的。
3、销售去化周期，首开去化货量越大，以及去化速度越快对动态测算越有利。
4、融资上账及还本付息支付节点，从动态测算的角度，融资上账越早，还本付息尽量往后延为好。但是现在的融资机构一般都是要求地产公司分期还款，预售的时候就开始第一笔还款，这个操作空间不是很大。
现在我们回过头看文章开头的文章，如果能满足土地分割办证，土地款分期支付，去化速度如果还跟得上，其实就还算一个好项目。