▲改造前后对比：曾经的食物运输铁路、废弃的铁路和如今的高线公园/图片来自公园网站和《纽约时报》
01.最富盛名的区域发展催化剂位于纽约曼哈顿岛南部的高线公园(TheHighLine)，是一座由废弃的高架货运铁路改造而来的空中公园。它沿着哈德逊河纵向展开，共2.33公里长，离地面约9米高，平均9米宽，沿途穿过22个街区，包括居民楼、写字楼、画廊、酒店和商场，共有11处上下出口供人在公园开放时段随意进出。▲高线公园卫星图/图片来自《华盛顿邮报》
▲公园最南端连接惠特尼美国艺术博物馆(WhitneyMuseumofAmericanArt)/图片来自美术馆网站
▲公园的大部分穿梭于大楼之间/图片来自公园网站
高线公园融合了公园和街道的特性，在好天气的周末，访客数量可达每天6万人，比访问大都会艺术博物馆和自由女神的人还多，其中大约30%是本地人。除了美丽的城市风景及景观，吸引人们参与其中的更有大量的艺术展览、表演、导览、观星、观鸟活动等活动，同时这里也是附近社区居民的儿童自然教育和青少年实习基地。▲从高线公园远眺哈德逊河/图片来自公园网站
高线公园于年奠基施工，第一期年向公众开放，第三期也终于在年完成，前后长达13年建设时间。根据最新披露的数据测算显示，从到年间，公园将为纽约市带来14亿美元税收，并将间接带动周边地区共计50亿美金的新项目开发。公园沿线的画廊、餐厅和零售业的繁荣，也吸引越来越多房地产商在周围开发住宅和商业项目，被认为是巨大的区域发展催化剂。▲ZahaHadid在纽约设计的第一栋住宅就在高线公园沿线/渲染图来自HayesDavidson
▲左起三栋建筑分别是FrankGehry设计的IAC媒体集团大厦、JeanNouvel设计的住宅和板茂设计的公寓楼TheMetalShutterHouses/图片来自公园网站
▲公园最北端连接年新建成的大型商业综合体HudsonYards/图片来自TheVillager
02.因居民的不舍而建立的“高线之友”-时光倒流20年，这座空中花园还是一段被废弃停用了很久的货运铁路，不管是建筑结构本身还是对周围社区的治安，都有巨大的安全隐患。又由于穿梭于街区之间，阻碍了地块的整体开发。希望拆除它的呼声很高。当时的纽约市长RudolphGiuliani支持拆掉它，并已着手准备签署拆除令。▲TimothySchenck摄影/图片来自公园网站
但不是所有人都讨厌它。这段铁路从年到年，将近50年里，每天为整个纽约市输送食物，是不可磨灭的一段历史，重要的工业遗产。▲历史图片/来自公园网站
当时在美国别处已经有一些先例把废弃的铁路改造成步行道，有人提出可以参考巴黎的由高架路改造的公园LaPromenadePlantée的例子，就此，铁路拥有者CSXTransportation也开始着手做铁路变公园的可行性分析。▲巴黎的PromenadePlantée(theCouléeverteRené-Dumont)/图片来自《卫报》
▲穿过居民楼的巴黎PromenadePlantée公园/图片来自Goodmorningparis.fr
年，在第一场关于是否拆除铁路的社区听证会上，旅游记者JoshuaDavid和初创企业主RobertHammond，这两位住在附近的普通居民初次相识。出于对这段铁路的喜爱，两人发起成立了非营利性的组织"高线之友(FriendsoftheHighLine)".▲非盈利机构高线之友(FriendsoftheHighLine)的两位创始人JoshuaDavid(左)和RobertHammond(右)/图片来自公园网站
通过10年坚持不懈的打听、拜访、奔波、游说、宣传和募捐，铁路保留下来并改造成公园。引用公园最重要的资助者，著名时尚设计师DianevonFurstenberg的话，“高线公园是爱的结果，是纽约梦的实现。”▲时尚传奇DianevonFurstenberg非常喜爱高线公园,她的工作室天台就能够看到公园，其家族慈善基金Diller-vonFurstenbergFamilyFoundation是公园最大的资助者之一/图片来自AD
03.价值观-品牌-运营-区域价值-虽然高线公园由纽约市*府拥有，但每年将近万美元（年该数字高达万美元）的运营成本，98%都必须由“高线之友”通过筹款、捐助、企业合作、及经营类收入获得。目前，超过70%的资金来自于慈善募捐，约20%来自经营收费如场地租赁、会员费用、产品销售、植物领养等，其余来自投资等。▲除了常见的慈善晚宴，高线公园每年还举办HatParty来募捐。/图片来自公园网站
高线公园如今的成熟运营得益于“高线之友”作为非盈利组织的运作、顶尖的规划设计加持等，更重要的是——由于社区居民最先认同它的价值并通过努力使之得到保留，而这种“在地精神”并没有随着高线公园的声名远扬而被遗弃。通过多年的运营，在地的力量协同资源联合为这个社区创造源源不断的活力。如何发现并活用当地的人、地、景，活化利用并使之可持续发展，我们总结一下高线公园的做法：?看到具有共情的核心价值Josh和Robert想要保留这段旧铁路的想法是直接的、出于对一处历史工业遗产的喜爱。Josh说，“因为它是来自另外一个时代的遗产，古旧、腾空、绵延22个街区，仿佛置人于天上的隐秘空间。假如能在它上面走走，该有多酷啊！”这种喜爱在人群中是有共性的。从开题讨论改造成公园可能性的铁路原始拥有者CSXTransportation，到给予高线之友长期持续支持的慈善家DianevonFurstenberg,再到城市规划专家AmandaBurden,当然更重要的是千千万万在整个高线公园的保护和运营中以各种方式支持的人们，对于文化和历史价值的认可，是这个项目得以进行的基础。?找到合理的商业价值同时，高线之友的长期顾问、地产开发商出身的PhilAarons,纽约申奥团队的主力高级精算师JoshAlschuler，以及当时的MichaelBloomberg市长，也从经济潜力方面看到了高线公园项目的长期价值。虽然在一些区域开发商和当地保守居民的眼里，当时的废弃高架铁路切割了街区，带来了治安隐患，但通过良好经营从高线公园从年开放到如今的10年时间里，周边社区品质的提升、区域地价的上涨和商业繁荣带来的经济利益都说明，比起拆除，保留改造的决定是正确的。?找到关键人并高效沟通找到关键人物，梳理好所有利益相关方和他们的诉求，是Josh和Robert最终实现高线公园梦想的重要思路。他们做的第一步就是打听“谁”——谁拥有这段铁路，谁有决策权，谁是最受到影响的群体，而这些人的诉求和立场分别是什么。比如这个案例的大概逻辑是，当时铁路所有者CSXTransporation把这它无偿赠送给了纽约*府，但它的去留对于*府都是烫手的山芋——继续放着长草肯定不可能，但改造需要钱，拆掉也需要钱（当时预估需要万美金）。当时*府正打算给铁路穿过的切尔西区重新规划，这里的地产开发商们想要更好的经济收益，附近的居民想要干净整齐没有安全隐患的街区。Josh和Robert反复沟通的重点，就是让大家看到公园作为城市绿洲的特质，以及它能够为周边居住和商业带来的正面影响，站在开发商角度思考如何让他们手中未变现的资产活化。而区域活化后，*府就能有更多税收。在了解了这些以后，才能有针对性地去沟通和协商。在这个过程里，有效的社交和专业人士的建议尤其重要。Josh和Robert一开始就通过朋友认识了参与前一届*府工作的地产商PhilAarons，后者成为高线之友的创始董事会成员，从*府和地产商的多重角度帮助沟通。协调多方利益不是一件容易的事。但如果大家是为了一个共同的愿景努力，高线公园的例子告诉我们，这也不是不可能完成的任务。在运营阶段，高线之友利用自己作为非盈利性公园的特点和深受大家喜爱并认可的品牌特质，与大量品牌、企业合作，通过冠名、联合品牌推广、企业社会责任项目等，公园里几乎每一项活动策划都有一个或多个赞助商的参与，极大丰富了运营资金来源的多样化。▲部分企业合作伙伴/来自公园网站
?相信专业力量Josh和Robert是两个有一腔热情但没有建筑或城市规划背景的人，假如没有诸多朋友、热心人士、慈善人士和专家的帮助，高线公园是不可能走到今天的。但他们并没有把工作都揽到自己身上，而是把专业的事情交给专业的人去做。而Josh和Robert的工作重点，则是为了支付专业人士的报酬，去努力募捐。他们总是说“如果我们连。。。的钱都筹不到，永远也不会募到建造公园的钱。”他们筹钱雇佣了专业的律师MikeHemmer和RichardEmery来起诉纽约市*府，以推迟已经签发的拆除铁路指令生效；筹钱雇佣了当时最好的建造精算师JoshAlschuler，来计算铁路改造成公园具体需要的费用，有了这个测算，才有了的募款时的说服力；雇佣了专业的募款经理JulietPage和园艺负责人PietOudolf，保证了高线公园非常重要的两项运营点-筹款和绿化。目前，高线之友共雇佣名左右的各领域里的专业员工，保证公园方方面面的良好运转。?重视品牌及持续、多维的传播高线公园是个自下而上的民间发起的项目，想要达成目标，就必须不断对外沟通，不停强化自己的形象。在刚成立高线之友不久，Robert当时本职工作需要重新设计公司LOGO，而他刚好看到了当时Pentagram设计工作室做的一些独立出版物，非常喜欢，于是就认识了Pentagram的合伙人之一PaulaScher.PaulaScher听说Robert所做的保护铁路的事情后，免费为高线公园设计了有铁轨特色的LOGO.这个LOGO之后反复出现在各个公众宣传和衍生商品中，反复强化了公园的工业遗产属性和特色。▲图片来自Pentagram网站和公园网站
在传播资料的质量方面，高线之友也非常有远见。Josh和Robert在一开始就做了个非常睿智的举动：邀请当时已经小有名气的摄影师JoelSternfeld来为铁路废墟拍照。被废墟上荒芜的美震撼到了的JoelSternfeld，免费做了拍摄，并且在前期募捐阶段捐出了自己的摄影作品拍卖。▲JoelSternfeld拍摄的不同季节铁路废墟/图片来自公园网站
当时铁路是封锁的，未经特许许可不能上去。所以多数人对它的印象，就是从街道抬头看到的巨大冰冷黑色钢铁怪物。JoelSternfeld利用一整年的时间，拍摄了铁路的四季。在这些照片里，延伸的铁轨上只有植物恣意生长，在水泥城市里形成一个不为人知的空中绿洲，引起了观众巨大的感情共鸣，在关于铁路保护的宣传中起到了关键作用。而Josh作为一名记者，则利用他懂得媒体传播，知道怎么讲一个好故事的特长，负责所有的文字工作。向慈善家募捐是Josh和Robert工作的很大一部分。在第一次需要制作纸质资料册时，Josh建议节省成本，便宜打印，而Robert则坚持要“高级而有格调”，不能让人觉得他们就是“两个在家里办公的家伙”。为了制作有品质的制作宣传册，高线之友做了成立以来的第一次募捐，共计美金。一位曾经表示可以从经济上支持他们的女士给了美金，其余部分则通过朋友凑足。公园对于内容呈现的重视也延续到了日常运营中。如果你打开高线公园的网站(