万在5年内投资房产和股市，哪个收益更大些？
虽然房产已过黄金发展时期，城镇住房总量已经饱和，但投资房产依然比较稳健，而投资股市的话，即便牛散大佬也可能阴沟里翻船，投资房产的收益可能更稳定一些。相关意见分享如下，供参考。
第一、富豪们的钱都是怎么投资的？
有万的可投资资金，叠加自有住房、汽车、流动资金等等资产，应该属于千万富豪行列。一起看下胡润报告千万富豪和亿万富豪的投资情况，做下参考。
01、富豪们一般都是干什么的？他们的资产构成是怎样的？
⑴千万富豪
①企业主：占比65%，同比年提升5个百分点；6.6成财富为企业资产，1.8成财富为房产，1.4成财富为可投资资产，剩余是汽车等资产。
②金领：占比20%，与上年持平；5成财富是房产，2成财富是现金和有价证券，剩下是汽车和其他资产。
③炒房者：占比10%，与上年持平；8.4成财富为房产，现金和有价证券占比仅为2个百分点，剩余为汽车等资产。
④职业股民：占比5%，比上年减少5个百分点；4.3成财富为自住房产，1.7成财富为投资性房产，2.9成财富为股票和现金，1成财富为汽车。
配图⑵亿万富豪
①企业主：占比85%，比上年增加5个百分点；6.6成财富为企业资产，房产在财富中的占比为1.5成，剩余为可投资资产。
②炒房者：占比10%，比上年减少5个百分点；房产在财富中的占比为8成以上。
③职业股民：占比5%，现金和股票在财富中的占比高达7成，房产在财富中的占比约2成。
配图可见，不管是房产，还是股市，都是富豪们选择的投资方向，投资房产的技术含量往往低于股市，股市的风险性也让很多富豪忌惮，叠加近来股市行情不稳，财富蒸发，因此，投资房产的富豪人数多于股市。
02、富豪们的钱都投去哪里了？
年数据显示，地产仍是富豪们投资的主要方向，有超过4成的人认为未来房价将保持稳定上涨趋势，而房产（主要是住宅和商铺）在富豪的投资品中占比已超3成。
其中，住宅投资占比25%，商铺投资占比10%，海外投资占比12%，股票投资占比11%，固定收益占比10%，黄金、艺术品和银行存款各占7%，现金占比6%，其他投资占比5%。
配图综合看，不管是千万富豪，还是亿万富豪，投资房产或从事房产职业的占比都略微高于投资股市或股票。
第二、5年内房产趋势分析
01、楼市维稳是大概率事件
我们国家的楼市是政策市，短期内看，政策决定楼市的走向。
比如，今年发生了突发全国性疫情事件，这个意外事件对楼市的冲击比较严重。但在政策组合拳的保驾护航之下，楼市依然保持了稳定，足见政策的维稳作用。
放到5年这个期间去看，还会发生比这次疫情更严重的、冲击经济的事件吗？我想大概率都是不会的了。
02、大城市化是趋势
楼市除了维稳，大城市区域继续发展也是趋势。
头部房企这两年投资区域已向沿海3大城市群、长江中游城市群和成渝双城经济圈转移，占据全国投资额的6成以上，而像建发股份这样的企业，5大城市群区域投资额已高达8.5成以上。
从真金白银投钱的主发展区域可见，大城市化是未来城镇化和房地产业发展的趋势和方向，而这些区域也是房产投资的方向。
03、楼市逐步迈入改善型房产时代
4月，人民银行发布城镇居民资产报告，显示户均拥有住房高达1.5套，城镇居民家庭住房自有率已高达96%，说明城镇住房总量供需已经饱和。
国家统计局和恒大研究院的数据均显示，城镇人均住房面积已达40㎡，虽有较大提升，但仍低于发达国家水平；城镇套均住房面积已达89.6㎡，也低于发达国家水平。两项数据加起来说明刚需房已经饱和，但人均住房面积依然不高，改善型住房依然不足。
综上三项内容，显示楼市在未来5年内保持稳定是难以撼动的行情，而随着住房日渐饱和，大家在住房领域基本解决了有没有的问题，但依然没有住好，没有住舒适，改善型住房将是未来一段时间内住房的主要需求。
配图第三、房产投资区域建议
01、核心城市
从国家城镇化战略角度看，年城镇化率是60.6%，联合国世界人口展望报告显示我国年城镇化率将达70.6%，说明城市还得继续发展，还有1.4亿以上的农业人口进城常住，则寄于城镇化之下的房地产业也将继续获得发展。
结合发达国家城镇化历程，城镇化率超过60大关后，城镇化率提升将重点依赖城市群和都市圈发展带动。今年国家发改委文件也明确了城市群和都市圈将作为国家未来城市发展方向，并督促取消落户限制，推动人才、劳动力、生产要素合理流动机制体制建设。
美国城镇化历程表明，城镇化跨过全面发展阶段后，将进入城市群和都市圈重点发展时代，与之伴随的还有大城市初步郊区化。
也就是说，未来一段时间内（美国历时40年，我们后发优势，可能远短于这个时间），大城市区域和他们的房地产业都将进一步获得发展，这些区域房产值得投资。
02、地铁沿线房
今年发改委文件还明确，要推动城市群和都市圈内同城化建设，消除人口流动壁垒，包括同城落户积分互认、公积金贷款互认、加强城际轨道交通建设和地铁建设等。
全世界解决大城市不断扩容、城市群内核心城市和卫星城市联系连接问题的国家是日本，采用的解决方案是地铁，地铁就是城市群和都市圈的动脉。
也就是说，地铁将为未来的大城市生活中扮演越来越重要的角色，地铁沿线房将受到各类人群的青睐，值得投资。
03、改善型房
经过近20年的大拆大建，我们已经基本解决刚需住房的问题，叠加高层住房不低于50年建筑寿命，接下来需要解决的是改善型住房问题，楼市将逐步进入改善住房时代。
也就是说，刚需住房已经饱和，但改善住房总量仍是不足的，这就是中期内投资房产的方向。
综合看，在房价趋于平稳的行情下，核心城市随着人口流入、产业壮大、资本支撑和生产要素聚集，住房需求会持续释放，而连接核心城市与郊区及卫星城市的地铁沿线房将受到各类人群青睐，但总的来说，改善型住房需求量会大于刚需房。
配图因此，在投资方向上，小菜认为，投资核心城市区域的房产依然是稳健投资，国家城镇化战略还得继续下去，国民经济发展还得依赖城镇化推动，那寄于城镇化之下的房地产业仍将有饭吃，投资房产也就还有机会。