房屋品质是指所选房屋或楼盘的结构质量，户型，面积，朝向，层高，通风采光，保温，消防，保卫报警和水、暖、电的供应方式等房屋自身的构成要素。
下面对他们进行一一分析说明
1、房屋的种类
商品房种类繁多，主要分为高档住宅、普通住宅、公寓式住宅、别墅等。
按楼体高度分类，主要分为低层、多层、小高层、高层、超高层等。低层住宅，一般指一到三层，建筑结构简单，施工期短，建筑成本低廉，但占地多土地利用率低，特别在寸土寸金的城区内，难以广泛开发。多层一般指四到七层，砖混结构，少数采用钢筋混凝土结构。房型整齐通风采光好，空间紧凑不闭塞，与高层住宅比公用面积少，得房率相应提高。小高层多为8到12层，带电梯，一般采用钢筋混凝土结构，耐用年限高、景观系数高、污染程度低，对土地的利用率提高，土地成本下降，深受购房者的欢迎和开发商的青睐。高层一般多为13到24层，超高层住宅多为24层以上。
按楼梯结构分，主要分为砖木结构、砖混结构、钢混结构，剪力墙结构、钢结构等。
按楼体的建筑形式分，有独院式的住宅，并联式住宅，联排式住宅，独立单元式住宅，走廊式住宅，混合式住宅。
按房屋的户型分，主要分为普通单元式，公寓式住宅，复式住宅，越层式住宅，花园洋房式等。
按房屋政策属性分类，主要分为廉租房，房改房，经济实用房，合作集资建房，商品房等。
2、供水
主要考察房屋供水方式、供水管材的排水管材。
3、供暖
一般目前住宅采暖常见的系统类型，多采用集中采暖和分户式采暖系统。
集中供热质量好，热价比较低，供热总体效率较高。不足之处是一次性投资大，冷热不均现象比较多，系统维护开支大。
分户式采暖常见户用燃气壁挂炉系统；户用电热采暖炉系统和电热膜采暖系统，以及发热电缆地板辐射采暖系统。
4、电器
当前人们使用的家用电器日益增多，档次越来越高，用电量也越来越大。而且随着网络、有线电视、住宅智能控制系统的普及，从前的单一回路方案已不能适应现在的要求。现在，住宅中每个房间内都至少应设置两个集中面板，分别在两面墙上，含有有线电视、电话、小区宽带网、三项电源和两项电源等插座或接口，在靠近窗口的侧墙上，还要设置空调用插座，距顶板40-50厘米为宜；厨房内设置抽油烟机、微波炉、冰箱、搅拌机等厨用的电器插座；在卫生间内应设置洗衣机、电热水器、电吹风机、浴霸等安全防水电器插座。5、认识房屋的层高、净高、进深和开间。
层高指每一层的住宅高度，住宅一般都在2.8米左右，最低不能低于2.5米。净高指层高减去楼板厚度的净值。进深指从前墙皮到后墙皮之间的实际长度，一般限度在5米左右，不能任意扩大，否则在高度和宽度确定的前提下，进深过大，会使住房形成狭长形，影响光线。开间指住宅的宽度，一般住宅在3米到3.5米之间，但目前有些住宅将客厅设计成为大开间的形式，会达到4米以上。
6、户型
在新的住宅设计规范实行之前，住宅户型面积指标，是以“室”来划分的，“室”是指居住建筑中的居室和起居室，一般分为一室一厅、两室一厅以至三室户和多室户等。
挑选户型有四个原则，面积配比要合理，户型结构要合理，功能区分要合理，还要注意户型的可持续发展。
7、小区的规范建设用地面积、建筑面积
小区规划建设用地面积，是指项目用地规划红线范围内的土地面积，一般包括建设区内的道路面积、绿化面积、建筑物构筑物所占面积、运动场等。小区的建筑面积是指住宅建筑外墙外围线测定的各层水平面积之和。它是用于反应小区建设规模的重要经济指标，计算时应依据建筑平面图，按国家现行规定测算。
8、建筑容积率、建筑覆盖率
现在购房都非常计较使用率，其实小区的建筑容积率是一个更重要的指标！建筑容积率是指建筑基地内所有建筑物的建筑面积之和与基地用地总面积的比值，其计算公式如下：建筑容积率=总建筑面积/总占地面积
建筑覆盖率又称建筑密度，是指建筑物基底占地面积与总面积之比，除特别注明外，计算时一般包括附属建筑物。
9、绿化率和绿地率的区别
许多人认为，看一个楼盘绿化配套是否好，只要看它的绿化（覆盖）率。其实不然，绿化率的计算是一个相对模糊的概念，也是开发商最容易钻空子的地方。因为绿化率计算的是树冠面积，而不是实际种植面积。由于过去人们对绿化方面的要求不是很严格，就给开发商弄虚作假留下了空间，将人工湖、屋顶的花草都算作绿化面积，从而计算出很高的绿化率指标。真实显示一个楼盘绿化面积的数据应该是绿地率指标，绿地率是指绿化的实际种植面积。绿地率指标是不含水分的，是小区绿化配套的检测标准。购房者在购房时应该要求开发商把绿地率指标明确写进合同中，这样购房者才能真正享受所期望的绿色家园。
10、建筑面积
住宅的建筑面积也称建筑展开面积，是指住宅建筑物外墙外围线测定的各层水平面积之和，它是表示一个建筑物建筑规模大小的经济指标，包括三项，即使用面积、辅助面积和结构面积。
11、房屋的共用部位、共用设备、公共设施
房屋的共用部位，是指一栋住宅内部，由整栋住宅的业主、使用人共同使用的门厅、楼梯间、水泵间、电表间、电话分线间、电梯机房等部位。房屋的共用设备，是指一栋住宅内部，由整栋住宅的业主、使用人共同使用的供水管道、排水管道、落水管、照明灯具、垃圾通道、电视天线等设备。房屋公共设施，是指物业管理区域内，由业主、使用人共同使用的道路、绿地、停车场库、照明路灯等设施。
12、房屋的使用面积和套内使用面积
根据《住宅设计规范》、《房屋测量规范》的有关规定，房屋使用面积是指房屋内实际能使用的面积，按房屋的内墙面积水平投影计算，不包括墙、柱等结构构造和保温层的面积，也未包括阳台面积。套内使用面积由三部分组成：套（单元）内的使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积。
13、公用建筑面积包括的部分以及如何分摊
根据《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》第八条、第九条的规定，公用建筑面积由以下两部分组成：
（1）电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、消防控制室、水泵房、水箱间、冷冻机房、消防通道、煤气调压室、卫星电视接受机房、空调机房、热水锅炉房、公共门厅和过道、地房和管理用房的建筑面积。
（2）套（单元）与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的一半。
公用建筑面积分摊系数按以下方法计算：
将整栋建筑物的公用建筑面积除以整栋建筑物的各套套内建筑面积之和，得到建筑物的公用建筑面积分摊系数，即：
公用建筑面积分摊系数=公用建筑面积/套内建筑面积之和
公用建筑面积分摊计算如下：
各套（单元）套内建筑面积乘以公用建筑面积分摊系数，得到购房者应合理分摊的公用建筑面积，即：
分摊的公用建筑面积=公用建筑面积分摊系数×套内建筑面积
14、期房和现房
习惯上把在建的、尚未完在建设的、不能交付使用的房屋称为期房。房屋的全面建成包括：建筑工程、设备安装工程及内外装修工程结束，通过竣工验收；达到“七通一平”即上水通、下水通、排污通、配电通、气通（煤气、天燃气和液化气）、电话通、道路通、场地整平。房地产管理部门将没有取得房屋产权证的房屋统称为期房，也就说，即使通过竣工验收，达到了“七通一平”，甚至是取得了新建住宅交付使用许可证，只要还没办理房地产初始登记手续，没取得房屋产权证，就是期房。开发商出售期房称为预售，购房者买房时就要与开发商签订房屋预售合同。
现房指通过竣工验收，可以交付使用，并取得房屋产权证的房屋。开发商完成房屋全部建筑工程、配套工程、使房屋具备正常使用功能，通过建筑工程质量验收、规划竣工验收、环卫环保验收、消防验收、取得新建住宅交付使用许可证，才能到房地产管理部门进行产权登记，取得房屋产权证。购买现房签订的是房屋买卖合同，购房者可立即办理产权登记手椟，取得房屋产权证。
应当说在经济条件允许的情况下购买现房比较保险，特别是已经有人入住的现房。但是，如果购买有较好信誉的开发商建设的期房楼盘，也不失为一个好的选择。总之，无论是购买期房还是现房，都需要消费者根据自身情况，权衡利弊后再作出选择。
15、智能化住宅、房屋性能的等级、健康住宅
智能化住宅指将各种家庭自动化设备、电器设备、计算机及网络系统与建筑技术和艺术有机结合，以获得一种居住安全、环境健康、经济合理、生活便利、服务周到、使人感到温馨舒适、并能激发人的创造性的住宅型建筑物。一般认为具备下列四种功能的住宅为智能化住宅：安全防卫自动化；身体保健自动化；家务劳动自动化；文化、娱乐、信息自动化。
商品住宅性能根据住宅的适用性能、安全性能、耐久性能、环境性能和经济性能划分等级，按商品住宅性能评定方法和标准由低至高划分为“1A（A）”、“2A（AA）”、“3A（AAA）”3级。3A级商品住宅性能认定内容应包括：住宅的适用性能、安全性能、耐久性能、环境性能和经济性能；2A、1A级商品住宅性能认定内容应包括：住宅的适用性能、安全性能和耐久性能。
健康是指人在身体上、精神上、社会上完全处于良好状态。据此定义，“健康住宅”不仅是住宅+绿化+社区医疗保健，而是在生态环境、生活卫生、立体绿化、自然景观、环境噪音、建筑和装饰材料、空气流通等方面，都必须有利于人的长期健康居住。健康居住不应是一个被炒作的概念，国家是有具体的指标的。
通过对以上概念的分析和介绍，消费者对自己要买的住房，所在小区的规划设计和面积计算有了初步的了解，从而对楼盘有一个初步的判断。但是，要详细了解一个楼盘的规划建设合理与否，光靠这些是远远不够的，还要掌握很多复杂而细致的专业知识，这对普通消费者来说确实比较困难。所以，在遇上自己不清楚或概念模糊的问题时，除了多学多问，还可以请教一些专业人士。（完）