蛮言蛮语：
建议投资者不要轻信开发商的概念炒作、IP愿景，这些都是“诡雷”，本尊已经“粉身碎骨”何谈投资回报呢？
今天谈谈“排雷”工程。
据报道，由于日本跌入“低生育陷阱”不能自拔，多年来持续超低生育，导致“深度老龄化”“少子化”和“不生育”现象特别严重，子女太少，日本社会养老只能机构养老。日本年城镇化率为93%，远高于发达国家的80%。
如此一来，日本乡村、近郊及地段不佳城镇，出现大量空置房。
日本*府为了消化这些空置房，设立“空置房银行”网站，吸引居民入住。有的地方采用销售的形式，每套住房不到人民币元；有的地方免费赠送，比如，东京都西端的奥多摩町；甚至还有地方“发钱”吸引居民入住，比如，北海道三笠推出育儿和购房补贴吸引居民。
购房投资需理性，哪些房子是雷区呢？
开发商巧布诡雷：概念炒作、IP田园综合体鲜有成功案例，其中住宅产品不宜购房投资，是投资雷区。
田园综合体一般都远离市区（3小时外车程），交通、商业、教育及医疗等生活基础设施均不完备，只适合旅游及短暂居住，不适合定居。
据第七次人口普查数据显示，中国人口在迅速向都市圈城市群和中小城市集中，田园综合体的住宅和商业价值不可持续，不具备投资价值。
田园综合体产品结构一般为：农业（现代农业、观光农业）+旅游+居住配套。农业和旅游产业特点是投资大回报期漫长，因此，居住配套（实质就是房地产换马甲）快消产品就成了项目的投资资金来源，开发商一定会贴各种标签来进行概念炒作。
赚钱不容易，投资风险大，此处坑深，建议投资者远离。
特色小镇（远郊文旅项目）住宅产品，也是投资雷区。
丽江雪山艺术小镇曾经轰动投资圈的“热盘”丽江雪山艺术小镇，如果按照SWOT模式进行分析，属于优质项目。在地资源：雪山和丽江，不俗；IP资源：李亚鹏是艺术文艺圈中人，不缺。
李亚鹏固然缺乏操盘经验，但被阳光“割韭菜”并购后，阳光全面操盘，项目经营还是没有起色，原因何在？
在城市化进程人口大迁徙背景下，交通、商业、教育及医疗等生活基础设施均不完备，“化外之地”旅游可以，购房投资不行！
深山景区红红火火是因为人气，不是人口。没有人口持续流入，住宅投资是雷区。
深山景区度假区在景区规划中，居住配套、休闲度假区是必不可少的重要组成篇章。居住配套是什么？什么是又“休闲度假区”？很好理解，其实都是房地产，换了马甲而已。
规划不让明目张胆写“房地产”，大家心知肚明，该卖、卖。因为，景区项目一次投资、投资回报漫长，没有源源不断的低成本资金项目就不可持续。房地产是快消产品，就是投资资金主要来源。
景区人来人往红红火火，是因为人气，不是人口！玩景区是图新鲜，基本无回头客，更不会形成人口流入。
没有人口持续流入区域的房地产，就是无法脱手的“不动产”。
如果不从根本上解决“老龄化”“少子化”和“不婚不育化”等社会问题，叠加高速城镇化进程人口迅速向都市圈城市群及中心城市集中，数年后，乡村、近郊房屋及人口持续流出城市房屋将变成“建筑垃圾”，连“葱”都不如”。
以下类型住宅都是购房投资的雷区，开发商就是喊破喉咙也别踩：
田园综合体、特色小镇、远离市区（3小时车程）的文旅项目、穷乡僻壤的景区。
哪些房产还具有投资价值呢？咱们下回再说。