尽管已经步入年的下半年，但新冠病*仍在全球多地肆虐，疫情造成的经济冲击不知何时才能真正消散。虽然中国内地商业地产投资交易量在经历了今年第一季度62%的急剧收缩后，降幅在第二季度收窄至15%，呈现出复苏态势，但面对当前仍属低迷的市场氛围以及未来充满不确定性的外部宏观环境，众多房地产投资者仍采取了相对保守的投资策略。
需求疲软、交易停滞、租金下跌……在仲量联行中国及华东区投资部总监叶建成看来，投资者此时若要寻求“退出离场”，也是“人之常情”。但包括房地产投资在内，很多事情都需要通过长期的坚持，才能体现出真正的价值。
叶建成拿“健身热”打起了比方：“全民健身时代，很多人决定要开始晨跑，或者办理了健身房的会员卡，但如果只是‘三天打鱼两天晒网’，是不会有任何效果的。只有战胜了人性上贪图舒适的弱点，持之以恒地坚持锻炼才能收获健康的体魄。同样，在市场波动时摆脱情绪起伏，继续坚定对房地产投资长期价值的认可，这虽然也有一点‘反人性’，但不因一时的涨跌而做出非理性投资决策，才有机会博取丰厚的收益。”
高流动性环境中的抗通胀利器
由于物价上涨会侵蚀现金价值，让投资回报“打折扣”，因此通胀是投资者在选择投资标的时，都必须要面对的一项风险因素。而房地产历来是抗通胀和实现资产保值增值最有效的投资品种之一。历史数据显示，在经济稳步增长的背景下，美国的房价曾经以每年高于通胀率0.45%的涨幅连续上升了年。而十多年来中国房地产市场始终“涨”声不断的发展历程则更是“有目共睹”。根据仲量联行的测算，除年受国际金融危机影响出现下跌之外，从年到年的20年间，房地产信托投资基金（REITs）的分红增长率一直都远远高于消费者物价指数（CPI）的增幅。
虽然疫情导致经济放缓，失业率升高，制约了居民消费水平，使得全球通货膨胀率现在处于低位，但随着各国纷纷出台积极的财**策，低利率、高流动性的环境势必将把全球经济重新拉回增长轨道，作为全球规模最大的资产类别，房地产有望在度过眼前的低迷期后迎来更多资金涌入，价值也将水涨船高。同时，与其他一些投资品种不同的是，商业地产的租赁合约通常包含租金上浮的条款，而幅度往往与通胀挂钩。这就使得房地产天然就具有抵消通胀影响的属性。
租金收入稳定，支撑房地产估值
作为衡量商业地产项目价值的重要指标，租金水平和收益率在疫情背景下大受影响。由于经济活动停滞，零售物业租户生意难做，续租意愿低，业主不仅无法像往年那样提高租金，更需通过租金减免等方式来避免租户流失。例如，今年第二季度上海核心商圈和非核心商圈零售物业首层租金同比分别下跌约2.3%和约5.3%；同样的情况也困扰着办公楼市场，北京地区的业主已经连续两个季度以降低租金的方式来应对需求放缓，上个季度租金录得环比下跌3.0%。在仲量联行跟踪的15个1.5线及二线城市中，所有城市均录得一定程度上的租金下跌。
租金下跌固然让很多投资者感到忧虑，但从另一个角度看，正是租金这一稳定、持续的收入来源，让房地产在一众避险资产中“独树一帜”。每当市场前景不乐观时，投资者总是蜂拥买入*金：自年初至今，金价已上涨24%，处于9年来的高位，但在经济不确定时期，其不产生现金流的特点也带给*金很大的局限性——一旦经济开始复苏，金价掉头向下，其避险功能恐将“失灵”。而房地产租金的下跌只是暂时的，当零售市场和办公市场重获发展动能，租金回升的确定性是毋庸置疑的。而长远来看，由于大部分租约均有3至5年的租期保障，低息环境有利企业营商且优质物业并不缺乏新晋租户吸纳空置面积，中国商业地产的租金水平有望企稳并助力物业价值在后疫情时代进一步提升。
价格波动稳定，安全系数较高
今后，当投资者回顾年时，“动荡”、“夸张”、“活久见”等词语一定会浮现在脑海中。无论是跌出“负值”的原油期货，还是年内涨幅超过80%、被誉为今年表现最佳资产的比特币，又或是价格屡创新高的*金，各类投资品种飘忽不定、无法预测的走势已经注定会被载入史册。而其中最具代表性的莫过于美国股市：今年一季度的数度“熔断”让标普指数在约一个月内就蒸发了34%，就在市场惊呼大牛市结束之时，股市却从3月底开始绝地反攻，到今天，标普指数已完全收复失地，而汇聚众多科技股的纳斯达克指数更20多次创下历史新高，这正是上述资产容易波动，价格经常大起大落的佐证。
然而，与之相比，中国房地产价格在过去十年涨势强劲，但在调整时却较为温和。根据国家统计局公布的70个城市的房价数据，7月一线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格环比分别上涨0.5%和0.7%，同比分别上涨3.6%和5.7%，仍处于上升区间。而中国指数研究院数据显示，即便在疫情冲击的背景下，今年上半年全国百城房价仍录得1.27%的涨幅。究其原因，土地财*和房地产行业在国民经济中的支柱地位在其中发挥着重要作用。作为*府的一个主要收入来源，高地价催生了高房价，即便在疫情最严重的时候，房地产市场活动陷入停顿，房价也几乎没有受到影响，这一因素将继续让中国房地产持续受益。
果断购置优质房产
当前，中国商业投资市场在活跃度、需求和租金等方面仍然受到经济下行压力影响是一个不争的事实。但正如奥马哈先知——股神巴菲特的名言“当别人恐惧时贪婪，当别人贪婪时恐惧”所说的那样，年初以来，仍然有坚信房地产长期价值的投资者认为低迷的市况是布局优质资产的绝佳机会。其中就包括新加坡*府投资公司（GIC）在今年第一季度斥资80亿元人民币收购位于北京长安街沿线的LG双子座大厦以及上海银行以49亿元人民币购置位于绿地外滩中心的T2号办公楼作为自用物业等成交案例，为市场注入了“满满的正能量”。
叶建成最后展望道：“城市化和城市更新进程深入推进、国内国际双循环相互促进的新发展格局逐步显现，消费升级在技术驱动下提速、基础设施公募REITs呼之欲出……中国房地产市场长期向好的发展趋势是毋庸置疑的。很多人都把房地产比作香醇的红酒，但正如酒也不是单纯地越陈越好，其品质取决于具体的产区、酒庄、年份等多重因素一样，位于核心地段，满足未来租户需求的优质物业的价值一定会随时间变化而得到显著提升。聪明的投资者应当以长远的眼光来把握当下，秉持长期思维来度过迷茫期，最终必将迎来收获的时刻。”
